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viernes, 30 de diciembre de 2016

Ventajas de alquilar una vivienda a través de Alyves profesionales del sector inmobiliario

Cuando un futuro inquilino comienza a buscar la que será su nueva vivienda o un propietario decide sacar al mercado del alquiler su piso, una de las primeras preguntas que surgen es si hacerlo a nivel particular o gestionarlo a través de un profesional inmobiliario especializado. Esta última opción puede presentar un coste inicial, pero a la larga supone una serie de ventajas tanto para el propietario como para el inquilino, como son el asesoramiento a la hora de firmar el contrato o una mayor profesionalidad en la gestión posterior que evitará problemas, algo que hay tener en cuenta antes de la elección final

La crisis ha provocado la salida al mercado del alquiler de un gran número de viviendas, de la mano tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios. Cada vez hay más familias que se deciden a apostar por el alquiler, más propietarios que se lanzan a alquilar su piso para obtener ingresos y también más profesionales que se especializan en ayudar tanto a los inquilinos a encontrar una vivienda como a los propietarios a alquilarla con seguridad, aumentando la profesionalización de este tipo de sector. Esta mayor profesionalidad  trae una serie de ventajas, tanto para el propietario como para el inquilino, que son las siguientes:

A) ventajas para el casero de recurrir a un profesional para alquilar su piso

1. Cuidada selección del inquilino: cada día hay más miedo entre los propietarios a que el inquilino no pague. En Alyves está especializada en protección a propietarios que realiza una cuidada selección del inquilino para identificar “aquellos que quieren y pueden pagar”. En Alyves se estudia a cada potencial inquilino para que el propietario sólo llegue a firmar el contrato con aquellos que sean solventes y fiables

2. Asesoramiento en la firma del contrato: algunos propietarios, desconociendo la ley, pueden tratar de incluir en el contrato cláusulas no permitidas, que se evitarían con un correcto asesoramiento. En esta línea, como ejemplo  algunos caseros pactan una duración en el contrato de once meses para tratar de sortear la ley de arrendamientos, que faculta al inquilino a permanecer en la vivienda durante cinco años. “Es algo que carece de todo fundamento legal y la sorpresa que se lleva el dueño es enorme pues contaba con recuperar ese piso”.

3. Gestión de las necesidades que surjan durante todo el tiempo de vida del contrato: Alyves añade a la búsqueda del inquilino un servicio posterior a la firma del contrato que incluye la gestión del día a día del alquiler asi como peritar posibles daños valorando si son por mal uso o por defecto del inmueble. 

B) ventajas de recurrir a un profesional para el inquilino

1. Precios más baratos a la media de la zona: por norma general cada piso para el que Alyves busca inquilino tiene un precio mensual más económico que el precio medio para esa zona. “De este modo el piso es más interesante para el inquilino, mientras que al propietario le compensa porque sabe que a cambio la tasa de morosidad es mucho mas baja que buscar un inquelino por su cuenta.

2. Ahorro de tiempo: “el futuro inquilino gana tiempo al tener una gran cantidad de oferta concentrada en un profesional que le ayuda a buscar su casa, sobre todo si no está en la ciudad o si no tiene el tiempo disponible para hacer una búsqueda por su cuenta”.

3. ALyves dispone de  pisos en oferta están en buenas condiciones: Alyves revisa cuidadosamente cada piso que gestiona antes de alquilarlo para asegurarse de que cumplen los criterios de habitabilidad, lo que evita sorpresas posteriores para el inquilino una vez firmado el contrato de arrendamiento

4. Profesionalidad en el tratamiento de los datos: hoy en día, precisamente por el miedo a un impago, tanto particulares como profesionales piden a los posibles inquilinos todo tipo de información personal y laboral: nómina, contrato de trabajo o incluso la declaración de la renta. “El inquilino es reacio a entregar este tipo de datos a un particular, pero sí suministrará la información para un estudio por parte de un profesional, que ofrece un tratamiento de la información acorde a la ley de protección de datos”.

5. Asesoramiento en la firma del contrato para que no incluya cláusulas abusivas: como aquellas que pretenden cobrar fianzas exageradas o incluir términos claramente desmedidos

¿Cuánto encarece el alquiler recurrir a un profesional?

Hay caseros e inquilinos que pese a todo lo anterior prefieren esquivar a los profesionales por el temor a que sus servicios les salgan caros. 

Lo habitual está en torno a una mensualidad de la renta, un gasto que se diluye en el tiempo cuando se permanece en el piso varios meses. Y se obtiene una intermediación neutral para solucionar cualquier imprevisto asi como la experiencia de un profesional colegiado.




jueves, 29 de diciembre de 2016

Contrato alquiler vivienda protegida



El contrato de arrendamiento:

Sujeción a la Ley de Arrendamientos Urbanos Los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas se someterán a lo estipulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Cualquier cláusula introducida en el contrato, incluidas las de carácter obligatorio, no podrá ser contraria a esta ley. En aplicación de la Ley 29/1994, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la duración de los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 6 de junio de 2013 se regula por las siguientes estipulaciones:

  • La duración será la que libremente acuerden las partes. Si la duración pactada es inferior a 3 años, o si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico (en cuyo caso se entenderá celebrado por un año), se prorrogará hasta alcanzar los 3 años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovación (siempre que éste avise al propietario con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato).
  • No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunique al arrendatario, con una antelación mínima de 2 meses, que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (sin que sea necesario que se haya hecho constar en el contrato de arrendamiento). El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
  • Una vez transcurrido el plazo de 3 años, y si ninguna de las partes hubiesenotificado a la otra, al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más. 


Cláusulas obligatorias
Los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas se acompañan de cláusulas de carácter obligatorio para aclarar aspectos del acuerdo. Estas cláusulas, no podrán ser nunca contrarias a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.


En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto viviendas protegidas y que son otorgadas por sus propietarios, es decir, en segunda disposición, deberá consignarse expresamente:


  • Que la vivienda objeto de transacción está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de Viviendas Protegidas y, por consiguiente, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva, no excediendo los precios de renta de los límites establecidos.



  • Que el arrendador se obliga a poner a disposición del arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Consejería competente en materia de vivienda.



  • Que el subarriendo total o parcial de la vivienda dará lugar a la resolución del contrato.

  • Que, para el caso en que expresamente se pacte la revisión de la renta, dicha revisión se llevará a cabo anualmente y en una cuantía en ningún caso superior a la que resulte de la aplicación un porcentaje equivalente a la variación porcentual experimentada en ese período por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo, publicado por el Instituto Nacional de Estadística.

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miércoles, 28 de diciembre de 2016

Comprar vivienda con embargo

Cuando una persona tiene una deuda responde con todo su patrimonio de la misma. Es decir, si el acreedor reclama y ese crédito es reconocido por un juez, se podrá iniciar un proceso de ejecución para lograr cobrar el mismo. Cuando no se paga voluntariamente, el juez adopta medidas tendentes a embargar bienes y realizarlos, es decir, convertirlos en dinero líquido que salde la deuda

Entre los bienes embargables, como es lógico, están los bienes inmuebles. Cuando se produce el embargo, se hace una anotación en el Registro de la Propiedad dejando constancia que ese bien responde por una deuda determinada y por un importe determinado. De tal manera que, como es un registro público, cualquiera que se interese por el inmueble (por ejemplo, un eventual comprador) tendrá constancia de la existencia de esa carga.

El hecho de que exista una anotación de embargo no es obstáculo para que se puedan realizar todo tipo de negocios jurídicos sobre dicho inmueble, tanto por el dueño del mismo como por una tercera persona interesada en su adquisición. Únicamente supone que quien lo adquiera lo hace con esa carga. Por lo tanto, la consecuencia práctica es que, inexcusablemente, el valor de la vivienda es menor, al pesar sobre la misma una carga.

El embargo, que siempre tiene una determinada cuantía económica, sustrae del valor de la vivienda el suyo, haciendo por lo tanto inferior el precio del inmueble o vivienda que se pretende adquirir.

Al ser dicho valor inferior, el comprador de una vivienda al proceder a su adquisición y pagar el precio, ha de tener plena constancia de cuál es el importe real que en un futuro ha de abonar al acreedor que tiene la traba inscrita.

El valor inferior no lo será solamente por la anotación de embargo que conste en el Registro de la Propiedad, sino por las posteriores gestiones que habrán de realizarse para eliminar del Registro dicha traba.

En Alyves estamos cualifacados para llevar a buen termino estas gestiones. http://www.alyves.com

martes, 27 de diciembre de 2016

La compra de viviendas crece un 8,7%

a compraventa de viviendas moderó su crecimiento hasta el 8,7% en el tercer trimestre y contabilizó 102.216 transacciones con lo que suma 11 meses consecutivos de incrementos interanuales y logra el mejor tercer trimestre desde 2010, según la estadística publicada por el Ministerio de Fomento.
Sin embargo, si se compara con las cifras registradas en el segundo trimestre, cuando se contabilizaron 123.438 operaciones, la compraventa de viviendas descendió un 17% en el tercer trimestre de este año.
En los últimos doce meses, las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a 444.276, lo que supone un incremento del 11,5% frente a los doce meses anteriores.
A pesar del crecimiento interanual registrado en el tercer trimestre del año, el número de compraventas es un 59% inferior a los máximos que se registraban en 2006, cuando llegaron a superarse en un trimestre las 251.600 operaciones.
Asimismo, el número de operaciones y el crecimiento registrado en el tercer trimestre del año es el menor que se observa desde comienzos del año. Así, en el primer trimestre del año las transacciones crecieron un 21% (103.592 operaciones) y en el segundo un 15% (123.159 compraventas).
En cuanto a la tipología, el 90,1% de las compraventas fueron viviendas se segunda mano (92.046) y el resto fue de obra nueva (10.170 transacciones).
Por régimen de protección, las transacciones de vivienda libre ascendieron a 97.926, el 95,8% del total, y el 4,2% restante, 4.290, fueron de vivienda protegida.
En el conjunto del tercer trimestre, y comparándolo con el mismo periodo de 2015, la compraventa de viviendas creció en once comunidades autónomas y disminuyó en siete.
Los mayores avances se registraron en Asturias (28,4%); Cataluña (24,5%); Aragón (20,6%); Comunidad Valenciana (14,2%) y Andalucía (11,8%). Por el contrario, los mayores descensos se produjeron en Navarra (-14,3%); Murcia (-12,3%); Canarias (-10,6%) y País Vasco (-10,3%).
Por municipios, los que registraron un mayor número de compraventas en el tercer trimestre fueron Madrid (6.816); Barcelona (3.870); Valencia (1.926); Zaragoza (1.676); Sevilla (1.523); Málaga (1.376); Torrevieja (1.269) y Alicante (1.085)
Las transacciones realizadas por los extranjeros residentes en España experimentaron un crecimiento interanual por vigésimo primer trimestre consecutivo, en concreto un 10,3% frente al tercer trimestre de 2015, y sumaron 17.296 compraventas.
En su conjunto, las compraventas realizas por extranjeros (residentes y no residentes) alcanzaron 18.115, el 17,7% del total.
Las provincias que registraron el mayor número de compraventas por extranjeros residentes fueron Alicante (4.335); Málaga (2.411); Barcelona (1.588); Madrid (1.159); Baleares (1.119) y Santa Cruz de Tenerife (989). 

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lunes, 8 de agosto de 2016

Preferencias de una segunda vivienda

El 66% de los compradores potenciales de una segunda vivienda en la costa de España prefiere un piso, frente al 32% que se decanta por un chalet, según las respuestas recogidas en la aplicación #somostodooídos que la inmobiliaria de BBVA, Anida, puso en marcha en su perfil de Facebook el pasado mayo. Los motivos identificados han sido la comodidad y la practicidad de este tipo de inmueble.

La mayoría de participantes declaró que contemplaba invertir hasta 100.000 euros en adquirir una segunda residencia en la costa, mientras que solo el 1% aumentaría el presupuesto hasta los 200.000 euros.
En cuanto a capacidad, el 48% se inclinó por una casa con dos habitaciones "para posibles visitas y para tener más amplitud", mientras que el 33% prefería una casa con tres dormitorios "para que su familia tenga espacio suficiente".
Los participantes también indicaron que su entorno preferido se sitúa próximo a la playa (76%). Sin embargo, el 15% valoraba un lugar algo más apartado y sin ruido como requisito más importante. Además, el 8% buscaba una casa alejada del ajetreo de turistas y un 7% valora más la proximidad a zonas verdes y áreas de ocio.
En cuanto a la razón de su preferencia por las viviendas en la costa, el 56% de los usuarios de Facebook que respondieron indicó que le gustaría "poder hacer escapadas", frente a un 35% que se inclinó por "dar un giro de 180º a su vida y acabar viviendo en una zona de playa". Asimismo, el 10% señaló que intentaría rentabilizar la inversión mediante el alquiler vacacional.
La comunidad preferida para adquirir una vivienda vacacional ha sido Andalucía, al ser elegida por el 40% de los participantes. Le sigue la Comunidad Valenciana, con un 20%, y Cataluña, con un 12%. En esta última, los encuestados destacaron la diversidad de sus paisajes y playas. La cabeza del ránking la completan Galicia (6%), Baleares y Canarias (5% cada una).

La costa es rentable

Según el INE, 10.291 millones de viajeros se alojaron el año pasado en apartamentos o casas vacacionales. Además, el número de ventas creció un 20%, según BBVA Research.
Por lo tanto, Anida ha asegurado que "la creciente popularidad de los destinos de costa y la demanda latente, ya sea para alquilar o comprar viviendas en la costa, asegura su rentabilidad en el tiempo", por lo que la inmobiliaria ha elaborado un ebook con consejos prácticos para este tipo de inversión.

miércoles, 13 de julio de 2016

El Alquiler para su descenso de precios

El precio medio de los alquileres de vivienda se congeló durante el mes de junio (0,0%) en tasa interanual, tras registrar un descenso del -0,1% en mayo, según el Índice de Precios de Consumo (IPC) del Instituto Nacional de Estadística (INE).
De esta manera, la evolución de los precios de los alquileres no registra variación alguna tras haber encadenado 38 meses consecutivos de descensos.
Además, la caída es inferior en ocho décimas a la del IPC general (-0,8%) y en el acumulado de los seis primeros meses de 2016 muestra un repunte del 0,1%.
En cuanto a su evolución intermensual, el precio del arrendamiento de viviendas se mantuvo estable.
Por comunidades autónomas, las mayores subidas del precio de los alquileres se registraron en Andalucía, Baleares, Comunidad Valenciana, Galicia y Navarra, que compartieron un avance del 0,3%. Le siguieron Cataluña y Murcia, en sendos casos con un repunte de los precios del 0,2% y Cantabria(0,1%).
Mientras, los descensos más pronunciados se registraron en La Rioja (-1,7%), País Vasco (-0,7%), Castilla-La Mancha (-0,6%), Extremadura (-0,5%), Madrid (-0,4%), Asturias (-0,3%), Castilla y León y Aragón (en sendos casos con el -0,2%) y Canarias (-0,1%).
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lunes, 11 de julio de 2016

Comprar para alquilar

La compra de vivienda para alquiler en las grandes ciudades gana cada vez más peso como una de las nuevas tendencias que reformularán el mercado inmobiliario español a corto y medio plazo. Desde ST Sociedad de Tasación hemos identificado 10 razones o argumentos que pueden ayudar a explicar por qué.
  • Esta tendencia responde en primer lugar a cambios en la mentalidad de los potenciales compradores, como consecuencia, entre otros, de los cambios producidos en el mercado laboral, caracterizado por una mayor movilidad geográfica y menor estabilidad. Esto proyecta la opción del alquiler como una solución adecuada para cubrir las necesidades de vivienda sin asumir riesgos a medio o largo plazo.
  • El incremento de la demanda de vivienda en alquiler ha recibido un fuerte empuje desde las nuevas plataformas digitales, que algunos erróneamente califican como proyectos de economía “colaborativa”. Estas plataformas, sin embargo, facilitan y promueven la entrada de nuevos actores en el mercado del alquiler. Las previsiones de visitas turísticas para este año en España, 72 millones de personas, generan altas expectativas de crecimiento de demanda de alquiler, que incentivan la entrada de nuevos participantes en el mercado.
  • En tercer lugar, el envejecimiento de la población modifica también la perspectiva en cuanto a la propiedad de vivienda y la herencia de la misma. Con una media de menos de dos hijos por familia, se prevé que, en pocos años, cada español herede una vivienda como promedio, frente a la media actual que se sitúa en 0,5 viviendas por persona. Al disponer de un mayor número de viviendas propias, se reducirá la demanda de compra y se fomentará el alquiler para establecerse en lugares y espacios que respondan a las necesidades y preferencias de la población en cada momento.
  • Desde el punto de vista de la oferta, hay que comenzar con el positivo impacto en el mercado inmobiliario que producen los bajos tipos de interés, política marcada desde el Banco Central Europeo. Los tipos de interés oficiales del BCE se encuentran en niveles históricamente bajos, favoreciendo así el acceso a la financiación y, consecuentemente, la inversión.
  • Por otra parte, hemos detectado un incremento de la inversión en activos inmobiliarios como alternativa a la baja rentabilidad que ofrecen los depósitos y fondos. Mientras que la rentabilidad media de estos se sitúa en torno o por debajo del 1%, los activos inmobiliarios de diversas tipologías ofrecen rentabilidades medias en torno al 5,5%.
  • Además, los inversores han encontrado en los activos inmobiliarios un valor refugio debido a la volatilidad de los mercados financieros y del precio de materias primas y commodities, afectadas por cambios en el contexto económico global: la bajada del precio del barril de petróleo, la inestabilidad geopolítica, el brexit o el descenso del consumo en China, entre otros. Por cierto, y aunque algunas voces auguran que la salida del Reino Unido de la Unión Europea tendrá un impacto negativo en el mercado inmobiliario español, especialmente el de la costa, más allá de la conmoción inicial, conviene recordar que se trata de una consulta no vinculante que debe ser ratificada primero por el parlamento británico. En el caso de que esto sucediera, su ejecución se producirá de forma paulatina. Todo esto hace del brexit un escenario en el que conviene evitar la especulación.
  • Dentro del propio sector, la fuerte competitividad por invertir en el sector terciario se está traduciendo en menores rendimientos para los inversores de los nichos de mercado tradicionales, lo que empuja a éstos a optar por ampliar el abanico de activos incluyendo inmuebles residenciales y dedicarlos al alquiler.
  • Otro factor relevante es la propia rentabilidad del alquiler de vivienda. En concreto, el alquiler de viviendas ofrece actualmente una rentabilidad media del 4%, con cierta variación dependiendo del municipio en el que se localice el inmueble, y considerablemente mayor en turismo vacacional en grandes ciudades, como recientemente ha publicado Exceltur.
  • En paralelo, el auge de las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) promueve la profesionalización y desarrollo del sector inmobiliario en general y del alquiler en particular, fomentando la inversión inmobiliaria. Actualmente existen 17 socimis cotizadas en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), lo que nos hace pensar que su papel será muy relevante en la rehabilitación de edificios para su posterior alquiler en las grandes ciudades, activando un mercado que hasta ahora dependía en gran medida del inversor particular.

viernes, 8 de julio de 2016

Mayo fue un buen mes de venta de viviendas

La compraventa de viviendas subió en mayo el 23,6% respecto al mismo mes del año anterior, hasta las 36.425 operaciones, y lo hizo, una vez más, apoyada en el mercado de segunda mano. Se trata de su mayor repunte desde enero de 2013 (39.920 transacciones).
En el acumulado de los cinco primeros meses del ejercicio, la venta de viviendas creció el 15,8%, según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que revela que en enero este indicador bajó el 2,9%, mientras que en febrero subió el 15,8%, en marzo el 16,8% y en abril el 29%.
Así, en los últimos 21 meses, la compraventa de casas sólo ha bajado en enero. Sin embargo, el crecimiento de mayo, aunque robusto, ha sido inferior al de abril, cuando la compraventa de viviendas se disparó un 29% en tasa interanual.
En concreto, las transacciones sobre viviendas usadas se incrementaron un 26,7% en tasa interanual, hasta totalizar 29.422 operaciones, mientras que la compraventa de viviendas nuevas aumentó un 12% en tasa interanual, hasta 7.003 transacciones.
El 89,3% de las viviendas transmitidas por compraventa en el quinto mes del año fueron viviendas libres y el 10,7%, protegidas. La compraventa de viviendas libres subió un 22,7% en mayo en tasa interanual, hasta sumar 32.512 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas avanzaron un 31,7%, con 3.913 transacciones.
En los cinco primeros meses de 2016, la compraventa de viviendas acumula un incremento del 15,8% sobre el mismo periodo de 2015, gracias al avance en un 21,9% de las operaciones sobre viviendas usadas, ya que las realizadas sobre viviendas nuevas retroceden un 3,4%.
En términos mensuales (mayo sobre abril), la compraventa de viviendas aumentó un 3,5%, su menor repunte en este mes en los últimos cinco años.
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jueves, 7 de julio de 2016

Subida de precio segun Moodys

La agencia de calificación crediticia Moody's ha estimado que el precio de la vivienda en España se incrementará un 5% en 2016 como consecuencia de la recuperación que está viviendo el sector inmobiliario, impulsado por las mejores condiciones económicas y tasas hipotecarias más reducidas desde 2011.
La calificadora de crédito explica que los tipos hipotecarios reducidos se deben al incremento de la competencia en el sector bancario y a unos tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) en mínimos históricos, con el Euribor, el interés de referencia hipotecario, en -0,013% a finales de mayo.
Así, Moody's afirma que la morosidad hipotecaria continúa mejorando, situándose el pasado mes de diciembre por debajo del 4,8%, en un momento en el que el tipo hipotecario medio se situó en abril en el 2,03%, su nivel mínimo desde 2012.
Sin embargo, la agencia explica que el rendimiento y el futuro del mercado inmobiliario español estará "limitado" por los riesgos económicos procedentes del exterior, dado el "significativo" nivel de activos inmobiliarios que los bancos tienen en sus carteras.
"Los bancos deberían acelerar la venta de este tipo de activos para evitar que un exceso de oferta reduzca su precio en el medio y largo plazo", explica el vicepresidente adjunto de Moody's, Greg Davies.
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lunes, 4 de julio de 2016

Impuestos a las viviendas desocupadas

La Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda (Arrenta) ha presentado un paquete de medidas que considera debería tomar el próximo Gobierno para impulsar el mercado de los arrendamientos, entre las que se encuentran grabar las viviendas desocupadas con cargas impositivas para que dejen de ser inmuebles inactivos.
Además, según explicó la asociación en un comunicado, propone aumentar la inspección, especialmente en las viviendas que han recibido ayudas públicas yrecuperar las deducciones al alquiler.
Por otra parte, pide la regulación de los nuevos alquileres gestionados por las plataformas de la denominada economía colaborativa, tipo Airbnb; y seguir potenciando la mediación como vía para mejorar la relación entre propietarios e inquilinos. En este sentido, apuesta por continuar creando juzgados especializados en arbitraje en las capitales de provincia.
Según Arrenta, la repetición de las elecciones generales "ha frenado las políticas nacionales del fomento del alquiler" y piden al próximo Gobierno que "priorice" el impulso a este mercado dentro de su política de vivienda.

jueves, 30 de junio de 2016

Alyves en el mercado inmobiliario


Madrid cuenta con el mercado inmobiliario más dinámico, ya que concentró el 14,8% de las compraventas de vivienda registradas por el INE en el mes de abril, pero el número de anuncios de vivienda que había en idealista en esa fecha sólo suponía el 9,2% de todos los que había en España.

En Canarias el dinamismo del mercado provoca que las islas tengan un saldo positivo, ya que el 4,5% de las compraventas se produjeron allí, mientras que sólo disponen del 3,2% de los anuncios. Una situación similar se da enAndalucía, donde se registra el 19,1% de las compras de vivienda y sólo se anuncia el 14,7% de las viviendas. El resto de saldos positivos se reparte entre Cataluña, Extremadura, Navarra y Baleares.

Aragón y La Rioja tienen un saldo neutro, ya que el peso del número de compraventas que tienen casa coincide con el peso que tienen sus anuncios en el mercado. Por el contrario,Castilla y León ofrece el saldo más negativo de todas las comunidades. A pesar de contar con el 5,3% de todas las viviendas anunciadas en España, sólo acumula el 4,1% de las ventas. También cuentan con saldo negativo Castilla-La Mancha, Cantabria, Asturias, Euskadi, Galicia, Comunidad Valenciana y Murcia.

En cuanto a las compraventas, cuatro comunidades concentraron el 65% de todas las viviendas que se compraron en España. Andalucía fue la comunidad en la que más viviendas se vendieron, acumulando el 19,1% de todas las que se compraron en España. Le siguen las compraventas de Cataluña (15,5%), la Comunidad Valenciana (15,4%) y la Comunidad de Madrid (14,8%). Por el contrario, La Rioja fue donde menos viviendas se vendieron (0,7%), seguida por Cantabria (1,1%) y Navarra (1,3%).

La región en la que hay más anuncios de viviendas en venta es Andalucía, con el 17,9% del total, seguido de la Comunidad Valenciana (15,9%), Cataluña (14,7%) y Madrid (9,2%). La Rioja es también donde menos viviendas hay en venta (0,7%), seguida por Navarra (0,9%) y Extremadura (1,1%).

lunes, 27 de junio de 2016

Pago del IBI al vender la casa

El vendedor puede repercutir una parte del IBI al comprador

En los casos en que las partes que realizan una compraventa de vivienda no realicen un pacto en contrario en el contrato suscrito, es el vendedor el responsable de abonar el recibo del impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), aunque podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical en el ejercicio y por el tiempo que lo sea.
Así, lo establece una sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de junio de 2016, que determina que el hecho imponible del IBI es la propiedad del inmueble -artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales (LHL)- y el sujeto pasivo será el propietario que lo sea en el momento del devengo -artículo 63-, ya que éste coincide con el primer día del año natural (artículo 75).

Alquilar a un No residente en España

El crecimiento del alquiler de casas turísticas a residentes en el extranjero es una práctica habitual en nuestro país que crece de manera casi imparable, gracias entre otros factores, al contacto vía on line de los particulares. Es fácil encontrar en la Red anuncios que se dirigen a residentes en el extranjero para el alquiler de una casa o incluso de una o varias habitaciones y existen aplicaciones que ponen en contacto directo a los particulares.
España sigue siendo uno de los grandes destinos turísticos mundiales y atrae a millones de extranjeros  En este contexto de liderazgo turístico mundial en aumento, los turistas prefieren alojarse en viviendas de alquiler a contratar la estancia en un hotel. Ello por diversos motivos que van desde el hecho de que es una práctica habitual en otros países, hasta el menor coste que puede conllevar (lo que no siempre es así). La cuestión ha suscitado una interesante polémica en Cataluña, recientemente, al hilo de la reciente actividad reguladora sobre la materia.
En muchos de estos supuestos se utilizan contratos modelo que están accesibles en Internet. En otros casos incluso no se recurre a ningún contrato, no quedando huella para el fisco de la operación realizada. La ley de alquiler 4/2013 traspasó la competencia relativa a este tipo de alquileres a las Comunidades autónomas y éstas ofrecen (como suele ser habitual) respuestas diferentes, si bien, en ocasiones ni si quiera existe regulación que aborde la cuestión de manera exhaustiva.
Valga como ejemplo de la heterogeneidad que presentan las diferentes comunidades autónomas en este importante tema, la moratoria que acaba de anunciar la alcaldesa deBarcelona que paraliza la concesión de licencias turísticas durante un año y que se extiende a viviendas de uso turístico, como un paso previo a la confección de un plan especial de regulación de alojamientos turísticos. Mientras que otras Comunidades como Aragón ha tomado "medidas contra el uso, cada vez más relevante, de la cesión de viviendas individuales y particularespara una actividad de alojamiento turístico que provoca situaciones de intrusismo y competencia desleal y que empaña la calidad de los destinos turísticos" Ley 2/2014, de 23 de enero, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón.
Propietarios del inmueble, cuidado
Pues bien, hay un elemento en esa relación que debe hacer saltar las alarmas a los propietarios del inmueble sito en España, que optan por este tipo de alquileres y a los mismos arrendatarios: la residencia en el extranjero de estos últimos.
En los casos descritos, se trata de turistas que vienen a pasar sus vacaciones a España y que residen en el extranjero. Es indiferente su nacionalidad, lo importante es que su domicilio se situé en país extranjero. Cuando esto ocurre (y ocurre en todos los supuestos descritos) la aplicación de la ley española no es automática, como tampoco lo es la determinación de la competencia de los Tribunales españoles para el supuesto en que se produzcan reclamaciones vía judicial.
Son muchas las cuestiones que pueden surgir y desencadenar un litigio: el no pago del alquiler, el que la vivienda no reúna las características prometidas, la no devolución de la fianza, el doble alquiler, la no devolución de la señal entregada a modo de reserva etc.
Cuando esto ocurra y surja el litigio, lo primero que se deberá determinar es ante qué Tribunal deberá interponerse la demanda y en segundo lugar qué ley será la aplicable. En último lugar cuando se dicte Sentencia, el reconocimiento y ejecución de la misma ante otros Tribunales.
Todas estas cuestiones son objeto de Derecho Internacional Privado y debe tenerse muy en cuenta a la hora de celebrar un contrato de estas características; incluso a la hora de comenzar una relación comercial que tendría como objeto el posterior alquiler turístico.
No es suficiente con asegurarse de que la vivienda de uso turístico cumple con los requisitos de la legislación de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre. Conviene dar un paso adelante y hacer una operación de blindaje frente a todas las eventualidades que una relación comercial de este tipo puede ocasionar, cuando el arrendatario reside en otro país. Ello redundará en una mayor seguridad jurídica para los propietarios del inmueble y para el que lo alquila.
Un buen asesoramiento es necesario (evita problemas de futuro y costes de litigación) y una buena información es imprescindible para que los particulares sepan siempre a qué atenerse.Puede ser arriesgado dejar el descanso vacacional a merced de un inexistente asesoramiento sobre las consecuencias del régimen jurídico de este tipo de contratos. Por eso se debe conocer no solo la regulación autonómica sino tambiénlos efectos derivados de la aplicación del Derecho Internacional Privados en los supuestos en los que como se ha visto, existen elementos que transcienden de la regulación de nuestro país, lo que sucede cuando entran en escena no residentes.
Contacta con nosotros en la inmobiliaria Alyves podemos ayudarte.

domingo, 26 de junio de 2016

Comprar inmueble en España un No Residente



El número de extranjeros no residentes que compra una vivienda en España ha ido en aumento paulatinamentedesde 2010, aunque el peso que tienen en el total de compraventas es bajo: representaron un 1,28% en el tercer trimestre de 2014, según las cifras del Ministerio de Fomento. Sin embargo, también venden esos inmuebles y como en toda transacción, hay que cumplir con las obligaciones tributarias.¿Qué impuestos tienen que pagar por la adquisición y la venta de un inmueble?
Cuando una persona, sea española o extranjera, toma la decisión de comprar una vivienda debe tener claro que no sólo hay que hacer frente al pago del precio de la casa, sino de otros gastos obligatorios, como la tasación de la vivienda o los impuestos que gravan esta transmisión. Tanto el nacional como el extranjero pagan exactamente los mismos tributos por comprar una casa. La diferencia viene por los impuestos a pagar por la venta. El extranjero no residente tendrá que tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Y en el caso de que el vendedor extranjero no se halle en España, como excepción la plusvalía municipal la tendrá que pagar el comprador.

Impuestos que gravan la venta de un piso

Elena Serrano, abogada y fundadora del despacho Eslawyer, señala que el vendedor que no resida en España tendrá que tributar por varios impuestos: el Impuesto sobre la Renta de No residentes (IRNR) y por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).
- El IRNR
La reforma fiscal que está en vigor desde el pasado 1 de enero afecta al no residente como a un ciudadano más ya que ha traído cambios en el IRNR. Han desaparecido los coeficientes de actualización monetaria, que servían para corregir el efecto de la inflación sobre el valor de los inmuebles, lo que significa que ya no se tendrá en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que hace diez años.
En cuanto a los coeficientes de abatimiento, sólo podrán aplicarse con un límite global de 400.000 euros por transmisiones realizadas a partir de 2015, ya sean viviendas, acciones o cualquier otro tipo de bienes muebles o inmuebles adquiridos antes de 1994. Por encima de este límite, dejará de aplicarse y se deberá tributar por toda la plusvalía generada por la venta de la casa. El porcentaje a aplicar depende del año de la adquisición y del tipo de bien. Este coeficiente pretende descontar de las plusvalías parte de las enormes revalorizaciones de las viviendas  más antiguas.
En definitiva, cuando la venta de una casa se produce en un entorno en el que la venta de todos los bienes no supera los 400.000 euros, las plusvalías generadas por la venta de una vivienda generan un menor pago fiscal debido a la reducción del tipo impositivo que las grava. Sin embargo, cuando la venta de una vivienda y el resto de bienes supera el límite de 400.000 euros, la fiscalidad es más gravosa para el contribuyente.
El tipo impositivo que los no residentes aplican a la transmisión de inmuebles en 2015 será del 20% y en 2016 será del 19%. Veamos en un ejemplo el importe que tiene que pagar por el IRNR un no residente:
Un extranjero no residente compró una vivienda en España en el año 2000 por 120.000 euros y la vende a principios de 2015 por 300.000 euros. La ganancia patrimonial bruta es de 180.000 euros, sobre la que hay que aplicar el 20% de impuestos, con lo que la cuota tributaria a pagar es de 36.000 euros.

- La plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como la plusvalía municipal es otro de los impuestos que cualquier extranjero que venda su casa de España tiene que pagar, como un ciudadano más. En la venta de inmuebles se genera también la plusvalía municipal por el aumento de valor que experimenta el suelo. Por eso hay que hallar la diferencia entre el valor del suelo en el momento de venta y el del momento de la adquisición. Sobre esta diferencia de valor se aplica el impuesto que dependerá del municipio/ciudad donde se encuentre la casa. Hay que abonarlo en los 30 días siguientes al cierre de la venta.
No obstante, tal y como recuerda Elena Serrano, en el caso de que el vendedor no esté en España, el obligado al pago será el comprador como sustituto del contribuyente.

Impuestos que gravan la compra de una vivienda

Hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano
- Vivienda nueva
El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%. Por tanto, en una vivienda de 250.000 euros, el impuesto supondrá 25.000 euros.
- Vivienda usada
El tributo que grava este tipo de inmueble es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y varía en función de la Comunidad Autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado (entre 12.500 y 25.000 euros para el ejemplo anterior). Hay que recordar que hacienda puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella. La hacienda de cada CCAA cuenta con unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el ITP mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa.
Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclame el pago de un importe complementario de ITP. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago.
Por ejemplo, si compramos un piso por 250.000 euros, deberíamos pagar 17.500 euros por ITP. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un ITP mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 3.500 euros más intereses.
Respecto al ITP en algunas CCAA hay bonificaciones para familias numerosas. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el tipo al que se tributa por el ITP es del 4% para las familias numerosas, siempre que se trate de la vivienda habitual.
- AJD
Tanto la compra de vivienda nueva como la usada, si se hace mediante hipoteca, están sujetas al pago de otro impuesto que es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supone cerca del 1% del precio escriturado de la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca.

jueves, 23 de junio de 2016

Alquiler o Venta

El mercado inmobiliario muestra signos de consolidación en España. Los precios suben ligeramente y estabilizan el mercado. Elcrecimiento de la demanda en 2016 será un 15% en relación al anterior año por la recuperación económica. Los especialistas consideran que es un momento “excepcional” para comprar. Las claves para saber si conviene comprar o alquilar en los próximos meses, teniendo en cuenta que las casas en régimen de propiedad y uso en España representan el 79% (67,7% en la Eurozona).
Los datos para los ciudadanos dispuestos a comprar son positivos. Es el mejor momento para adquirir un inmueble con hipoteca variable por los bajos tipos de interés. El Banco Central Europeo situa el precio del dinero hasta el 0,0%, hecho que mantendrá el euríbor (el índice de referencia del 90% de las hipotecas variables) en mínimos durante algunos años.
Esta reducción repercutirá directamente en las hipotecas fijas, que para competir ofrecerán créditos a 15, 20 o 30 años a poco más del 2%.
La rentabilidad del Alquiler
El panorama de las inversiones en inmuebles para ponerlos en alquiler. La rentabilidad en estos casos ha crecido hasta el 5,7% desde el 5,3% de 2015 por el fortalecimiento de la demanda de arrendamientos.
Lleida es, en este sentido, la capital de provincia más rentable (8%), seguida de Palma de Mallorca (6,5%), Las Palmas de Gran Canaria (6,2%), Huelva (6,1), y Alicante y Málaga (5,9%).registra un 5,2%, Madrid del 5,5%.
Precios al alza
La previsión del incremento de los precios medios en los próximos meses cercano al 3% anual, que podría alcanzar hasta el 5% .
La ausencia de alternativas de inversión y de inflación, además, sugieren que el gasto en vivienda puede proporcionar una rentabilidad bruta del 4%.

martes, 21 de junio de 2016

Gastos asociados a la compra de una vivienda


A la hora de comprar una vivienda, con hipoteca o sin hipoteca, se suele recomendar contar con dinero “extra” ahorrado para hacer frente a los costes “adicionales”: impuestos que gravan la compraventa, gastos de la notaría, del registro de la propiedad o la tasación. Se aconseja tener unos ahorros cercanos al 10% del valor de la vivienda para afrontar con éxito estos costes “añadidos”
Cuando se toma la decisión de comprar una vivienda hay que tener claro que no sólo hay que hacer frente al pago del precio de la casa, sino que hay que pagar una serie de gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de la casa
Tasación de la viviendaen caso de solicitar una hipoteca para comprar la casa es necesario pagar a una tasadora para que efectué la tasación de la propiedad y así el banco sabrá el porcentaje de financiación que concederá en función del valor. El coste de la tasación dependerá del tipo de inmueble, con lo que la tasación puede costar entre 250 y 350 euros
- Gastos de notaría: los honorarios del notario están regulados por la administración y dependen del precio del inmueble. En el notario hay que pagar por dos escrituras, la de compraventa y la de la hipoteca. Por ejemplo, en una vivienda de 250.000 euros los gastos de la escritura de compraventa ascenderían a 400 euros. Si la hipoteca es de 175.000 euros, la escritura de la hipoteca supondría unos 300 euros
- Registro de la propiedad: inscribir las dos escrituras relacionadas con la compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad también tiene un coste. Podría suponer unos 350 euros si se toma como ejemplo una vivienda comprada por 250.000 euros
- Impuestos: hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- Vivienda nueva: el impuesto que grava este inmueble es el iva del 10%. Por tanto, en una vivienda de 250.000 euros, el impuesto supondrá 25.000 euros

- Vivienda usada: el tributo que grava este tipo de inmueble es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp) y varía en función de la comunidad autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado (entre 12.500 y 25.000 euros para el ejemplo anterior). Hay que recordar que hacienda  puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella. La hacienda de cada ccaa cuenta con unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa

Respecto al itp en algunas ccaa hay bonificaciones para familias numerosas. Por ejemplo, en la comunidad de Madrid el tipo al que se tributa por el itp es del 4% para las familias numerosas, siempre que se trata de la vivienda habitual
Tanto la vivienda nueva como la usada están sujetas al pago de otro impuesto que es el de actos jurídicos documentados (ajd) que supone el 1% del precio escriturado de la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca
- Gestoría: la gestoría de la entidad financiera es la encargada de tramitar la liquidación de los impuestos y de realizar otros papeleos. Los gastos se sitúan en torno a los 250 euros

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domingo, 12 de junio de 2016

Inmobiliaria ALYVES

Reinventarse es cuestión de supervivencia. También en el sector inmobiliario. Los clientes, cada vez más exigentes, demandan una mayor participación e implicación en la intermediación en los procesos de comercialización de viviendas, tanto en compraventa como en alquiler. Y nuestra inmobiliaria Alyves, por su parte, se adapta a sus necesidades, aportando propuestas de valor.
Viviendas bonitas:
La firma ALYVES arriesgó. Aunque comenzó su actividad en plena crisis, consiguió remar a contracorriente y centrar su posicionamiento en el estilo de vida, alejado del binomio entre el lujo y lo que no lo es tan característico del sector. "Comercializamos viviendas con atributos que las hagan especiales porque posean elementos de origen con un gran interés estético, por su diseño, por estar en edificios catalogados o, simplemente, por tener un espacio exterior único", sostiene su fundadora Mayte de la Torre. En contra de lo que se pueda pensar, aquí encajan desde pisos de 50.000 euros:
El criterio de selección es el gusto y no el lujo.
Afianzada en el área de Madrid, esta agencia trabaja desde las emociones. En la presentación de las viviendas, ALYVES no sólo informa de sus aspectos tangibles (metros cuadrados, orientación, número de baños, etc.) sino que pone especial énfasis en los elementos intangibles y emocionales. "Los primeros son meros filtros de búsqueda, pero las sensaciones y lo que inspire el espacio son los verdaderos factores decisorios"

sábado, 11 de junio de 2016

Piso en Madrid - Centro. 580.000 €

SIN COMISIÓN DE AGENCIA. En pleno centro de Madrid, disfrute de una vivienda de lujo de 4 dormitorios y 2 baños.Gran hall de entrada con acceso al salón exterior, la siguiente estancia permite distintos usos como comedor o dormitorio. Amplia cocina con ventana, amplio y largo pasillo que distribuye el resto de dormitorios, uno de ellos interior a patio de luces con abundante luz, de gran tamaño y cuenta con su armario empotrado. Otros 2 dormitorios dobles, cada uno con su correspondiente armario, baño reformado en el pasillo. Las paredes están recién pintadas en liso, el suelo de tarima laminada a estrenar, ventanas de aluminio lacado en blanco, cristal climalit, calefacción central, ascensor, portero físico. Excelente ubicación junto al mercado de la Cebada, la Puerta del Sol y calle Toledo.www.alyves.com Teléfono de contacto 605 84 66 47 Mayte

CaracteristicasAscensor:
Estado de Conservación: A reformar
Año Construccion:1980 
Altura:1
Nº Estancias:4
Exterior:
Armarios empotrados:
Clase energética En trámite

Mas información de este inmueble en:
http://alyves.com/edi2898592/venta_de_piso_en_madrid_centro/2120860.ficha?i=23

Precio de venta en España de viviendas.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un descenso del 0,2% en mayo respecto al mes anterior, situándose en 1.537 euros por metro cuadrado, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista, que muestra una caída del 3,4% en tasa interanual.
El precio ha aumentado en cinco de las 17 comunidades. La mayor subida se ha registrado en Canarias, donde los propietarios piden un 0,6% más por sus viviendas que hace un mes, seguida por la subida de Murcia y Baleares donde también han crecido un 0,6%. En Navarra subieron un 0,4% y en Asturias un 0,1%. En Cataluña, en cambio, no se movieron. La mayor caída se ha producido en La Rioja (-1,8%), seguida por Castilla-La Mancha (-1,4%) y Extremadura (-1%).
Euskadi (2.540 euros/metro cuadrado) continúa siendo la autonomía más cara. Le siguen la Comunidad de Madrid (2.352 euros) y Baleares (1.886 euros). En el lado opuesto de la tabla se encuentran Castilla-La Mancha (921 euros), Extremadura (933 euros) y Murcia (1.022 euros), que son las comunidades más económicas.
El número de provincias españolas que mantuvo sus precios en positivo durante el mes de mayo fue de 17. El precio creció un 1,5% en Lugo, seguido por las subidas de Las Palmas (+0,7%) y Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Valladolid y Murcia (+0,6% en los cuatro casos). La mayor caída, en cambio, se registró en Cuenca (-2,6%), Almería (-2,6%), Girona y Palencia (-2,2%).
El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.852 euros y 2.610 euros el metro cuadrado, respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.352 euros) y Barcelona (2.126 euros).
Por el contrario, Cuenca es la provincia más económica, con un precio de 829 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Toledo (838 euros) y Lleida (860 euros).
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