Alyves en el mercado inmobiliario

Madrid cuenta con el mercado inmobiliario más dinámico, ya que concentró el 14,8% de las compraventas de vivienda registradas por el INE en el mes de abril, pero el número de anuncios de vivienda que había en idealista en esa fecha sólo suponía el 9,2% de todos los que había en España.

En Canarias el dinamismo del mercado provoca que las islas tengan un saldo positivo, ya que el 4,5% de las compraventas se produjeron allí, mientras que sólo disponen del 3,2% de los anuncios. Una situación similar se da enAndalucía, donde se registra el 19,1% de las compras de vivienda y sólo se anuncia el 14,7% de las viviendas. El resto de saldos positivos se reparte entre Cataluña, Extremadura, Navarra y Baleares.

Aragón y La Rioja tienen un saldo neutro, ya que el peso del número de compraventas que tienen casa coincide con el peso que tienen sus anuncios en el mercado. Por el contrario,Castilla y León ofrece el saldo más negativo de todas las comunidades. A pesar de contar con el 5,3% de todas las viviendas anunciadas en España, sólo acumula el 4,1% de las ventas. También cuentan con saldo negativo Castilla-La Mancha, Cantabria, Asturias, Euskadi, Galicia, Comunidad Valenciana y Murcia.

En cuanto a las compraventas, cuatro comunidades concentraron el 65% de todas las viviendas que se compraron en España. Andalucía fue la comunidad en la que más viviendas se vendieron, acumulando el 19,1% de todas las que se compraron en España. Le siguen las compraventas de Cataluña (15,5%), la Comunidad Valenciana (15,4%) y la Comunidad de Madrid (14,8%). Por el contrario, La Rioja fue donde menos viviendas se vendieron (0,7%), seguida por Cantabria (1,1%) y Navarra (1,3%).

La región en la que hay más anuncios de viviendas en venta es Andalucía, con el 17,9% del total, seguido de la Comunidad Valenciana (15,9%), Cataluña (14,7%) y Madrid (9,2%). La Rioja es también donde menos viviendas hay en venta (0,7%), seguida por Navarra (0,9%) y Extremadura (1,1%).

Pago del IBI al vender la casa

El vendedor puede repercutir una parte del IBI al comprador

En los casos en que las partes que realizan una compraventa de vivienda no realicen un pacto en contrario en el contrato suscrito, es el vendedor el responsable de abonar el recibo del impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), aunque podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical en el ejercicio y por el tiempo que lo sea.

Así, lo establece una sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de junio de 2016, que determina que el hecho imponible del IBI es la propiedad del inmueble -artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales (LHL)- y el sujeto pasivo será el propietario que lo sea en el momento del devengo -artículo 63-, ya que éste coincide con el primer día del año natural (artículo 75).

Alquilar a un No residente en España

El crecimiento del alquiler de casas turísticas a residentes en el extranjero es una práctica habitual en nuestro país que crece de manera casi imparable, gracias entre otros factores, al contacto vía on line de los particulares. Es fácil encontrar en la Red anuncios que se dirigen a residentes en el extranjero para el alquiler de una casa o incluso de una o varias habitaciones y existen aplicaciones que ponen en contacto directo a los particulares.

España sigue siendo uno de los grandes destinos turísticos mundiales y atrae a millones de extranjeros  En este contexto de liderazgo turístico mundial en aumento, los turistas prefieren alojarse en viviendas de alquiler a contratar la estancia en un hotel. Ello por diversos motivos que van desde el hecho de que es una práctica habitual en otros países, hasta el menor coste que puede conllevar (lo que no siempre es así). La cuestión ha suscitado una interesante polémica en Cataluña, recientemente, al hilo de la reciente actividad reguladora sobre la materia.

En muchos de estos supuestos se utilizan contratos modelo que están accesibles en Internet. En otros casos incluso no se recurre a ningún contrato, no quedando huella para el fisco de la operación realizada. La ley de alquiler 4/2013 traspasó la competencia relativa a este tipo de alquileres a las Comunidades autónomas y éstas ofrecen (como suele ser habitual) respuestas diferentes, si bien, en ocasiones ni si quiera existe regulación que aborde la cuestión de manera exhaustiva.

Valga como ejemplo de la heterogeneidad que presentan las diferentes comunidades autónomas en este importante tema, la moratoria que acaba de anunciar la alcaldesa deBarcelona que paraliza la concesión de licencias turísticas durante un año y que se extiende a viviendas de uso turístico, como un paso previo a la confección de un plan especial de regulación de alojamientos turísticos. Mientras que otras Comunidades como Aragón ha tomado "medidas contra el uso, cada vez más relevante, de la cesión de viviendas individuales y particularespara una actividad de alojamiento turístico que provoca situaciones de intrusismo y competencia desleal y que empaña la calidad de los destinos turísticos" Ley 2/2014, de 23 de enero, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón.

Propietarios del inmueble, cuidado

Pues bien, hay un elemento en esa relación que debe hacer saltar las alarmas a los propietarios del inmueble sito en España, que optan por este tipo de alquileres y a los mismos arrendatarios: la residencia en el extranjero de estos últimos.

En los casos descritos, se trata de turistas que vienen a pasar sus vacaciones a España y que residen en el extranjero. Es indiferente su nacionalidad, lo importante es que su domicilio se situé en país extranjero. Cuando esto ocurre (y ocurre en todos los supuestos descritos) la aplicación de la ley española no es automática, como tampoco lo es la determinación de la competencia de los Tribunales españoles para el supuesto en que se produzcan reclamaciones vía judicial.

Son muchas las cuestiones que pueden surgir y desencadenar un litigio: el no pago del alquiler, el que la vivienda no reúna las características prometidas, la no devolución de la fianza, el doble alquiler, la no devolución de la señal entregada a modo de reserva etc.

Cuando esto ocurra y surja el litigio, lo primero que se deberá determinar es ante qué Tribunal deberá interponerse la demanda y en segundo lugar qué ley será la aplicable. En último lugar cuando se dicte Sentencia, el reconocimiento y ejecución de la misma ante otros Tribunales.

Todas estas cuestiones son objeto de Derecho Internacional Privado y debe tenerse muy en cuenta a la hora de celebrar un contrato de estas características; incluso a la hora de comenzar una relación comercial que tendría como objeto el posterior alquiler turístico.

No es suficiente con asegurarse de que la vivienda de uso turístico cumple con los requisitos de la legislación de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre. Conviene dar un paso adelante y hacer una operación de blindaje frente a todas las eventualidades que una relación comercial de este tipo puede ocasionar, cuando el arrendatario reside en otro país. Ello redundará en una mayor seguridad jurídica para los propietarios del inmueble y para el que lo alquila.

Un buen asesoramiento es necesario (evita problemas de futuro y costes de litigación) y una buena información es imprescindible para que los particulares sepan siempre a qué atenerse.Puede ser arriesgado dejar el descanso vacacional a merced de un inexistente asesoramiento sobre las consecuencias del régimen jurídico de este tipo de contratos. Por eso se debe conocer no solo la regulación autonómica sino tambiénlos efectos derivados de la aplicación del Derecho Internacional Privados en los supuestos en los que como se ha visto, existen elementos que transcienden de la regulación de nuestro país, lo que sucede cuando entran en escena no residentes.

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Comprar inmueble en España un No Residente

El número de extranjeros no residentes que compra una vivienda en España ha ido en aumento paulatinamentedesde 2010, aunque el peso que tienen en el total de compraventas es bajo: representaron un 1,28% en el tercer trimestre de 2014, según las cifras del Ministerio de Fomento. Sin embargo, también venden esos inmuebles y como en toda transacción, hay que cumplir con las obligaciones tributarias.¿Qué impuestos tienen que pagar por la adquisición y la venta de un inmueble?

Cuando una persona, sea española o extranjera, toma la decisión de comprar una vivienda debe tener claro que no sólo hay que hacer frente al pago del precio de la casa, sino de otros gastos obligatorios, como la tasación de la vivienda o los impuestos que gravan esta transmisión. Tanto el nacional como el extranjero pagan exactamente los mismos tributos por comprar una casa. La diferencia viene por los impuestos a pagar por la venta. El extranjero no residente tendrá que tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Y en el caso de que el vendedor extranjero no se halle en España, como excepción la plusvalía municipal la tendrá que pagar el comprador.

Impuestos que gravan la venta de un piso

Elena Serrano, abogada y fundadora del despacho Eslawyer, señala que el vendedor que no resida en España tendrá que tributar por varios impuestos: el Impuesto sobre la Renta de No residentes (IRNR) y por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).

- El IRNR

La reforma fiscal que está en vigor desde el pasado 1 de enero afecta al no residente como a un ciudadano más ya que ha traído cambios en el IRNR. Han desaparecido los coeficientes de actualización monetaria, que servían para corregir el efecto de la inflación sobre el valor de los inmuebles, lo que significa que ya no se tendrá en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que hace diez años.

En cuanto a los coeficientes de abatimiento, sólo podrán aplicarse con un límite global de 400.000 euros por transmisiones realizadas a partir de 2015, ya sean viviendas, acciones o cualquier otro tipo de bienes muebles o inmuebles adquiridos antes de 1994. Por encima de este límite, dejará de aplicarse y se deberá tributar por toda la plusvalía generada por la venta de la casa. El porcentaje a aplicar depende del año de la adquisición y del tipo de bien. Este coeficiente pretende descontar de las plusvalías parte de las enormes revalorizaciones de las viviendas  más antiguas.

En definitiva, cuando la venta de una casa se produce en un entorno en el que la venta de todos los bienes no supera los 400.000 euros, las plusvalías generadas por la venta de una vivienda generan un menor pago fiscal debido a la reducción del tipo impositivo que las grava. Sin embargo, cuando la venta de una vivienda y el resto de bienes supera el límite de 400.000 euros, la fiscalidad es más gravosa para el contribuyente.

El tipo impositivo que los no residentes aplican a la transmisión de inmuebles en 2015 será del 20% y en 2016 será del 19%. Veamos en un ejemplo el importe que tiene que pagar por el IRNR un no residente:

Un extranjero no residente compró una vivienda en España en el año 2000 por 120.000 euros y la vende a principios de 2015 por 300.000 euros. La ganancia patrimonial bruta es de 180.000 euros, sobre la que hay que aplicar el 20% de impuestos, con lo que la cuota tributaria a pagar es de 36.000 euros.

- La plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como la plusvalía municipal es otro de los impuestos que cualquier extranjero que venda su casa de España tiene que pagar, como un ciudadano más. En la venta de inmuebles se genera también la plusvalía municipal por el aumento de valor que experimenta el suelo. Por eso hay que hallar la diferencia entre el valor del suelo en el momento de venta y el del momento de la adquisición. Sobre esta diferencia de valor se aplica el impuesto que dependerá del municipio/ciudad donde se encuentre la casa. Hay que abonarlo en los 30 días siguientes al cierre de la venta.

No obstante, tal y como recuerda Elena Serrano, en el caso de que el vendedor no esté en España, el obligado al pago será el comprador como sustituto del contribuyente.

Impuestos que gravan la compra de una vivienda

Hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano

- Vivienda nueva

El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%. Por tanto, en una vivienda de 250.000 euros, el impuesto supondrá 25.000 euros.

- Vivienda usada

El tributo que grava este tipo de inmueble es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y varía en función de la Comunidad Autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado (entre 12.500 y 25.000 euros para el ejemplo anterior). Hay que recordar que hacienda puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella. La hacienda de cada CCAA cuenta con unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el ITP mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa.

Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclame el pago de un importe complementario de ITP. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago.

Por ejemplo, si compramos un piso por 250.000 euros, deberíamos pagar 17.500 euros por ITP. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un ITP mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 3.500 euros más intereses.

Respecto al ITP en algunas CCAA hay bonificaciones para familias numerosas. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el tipo al que se tributa por el ITP es del 4% para las familias numerosas, siempre que se trate de la vivienda habitual.

- AJD

Tanto la compra de vivienda nueva como la usada, si se hace mediante hipoteca, están sujetas al pago de otro impuesto que es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supone cerca del 1% del precio escriturado de la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca.

Alquiler o Venta

El mercado inmobiliario muestra signos de consolidación en España. Los precios suben ligeramente y estabilizan el mercado. Elcrecimiento de la demanda en 2016 será un 15% en relación al anterior año por la recuperación económica. Los especialistas consideran que es un momento “excepcional” para comprar. Las claves para saber si conviene comprar o alquilar en los próximos meses, teniendo en cuenta que las casas en régimen de propiedad y uso en España representan el 79% (67,7% en la Eurozona).

Los datos para los ciudadanos dispuestos a comprar son positivos. Es el mejor momento para adquirir un inmueble con hipoteca variable por los bajos tipos de interés. El Banco Central Europeo situa el precio del dinero hasta el 0,0%, hecho que mantendrá el euríbor (el índice de referencia del 90% de las hipotecas variables) en mínimos durante algunos años.

Esta reducción repercutirá directamente en las hipotecas fijas, que para competir ofrecerán créditos a 15, 20 o 30 años a poco más del 2%.

La rentabilidad del Alquiler

El panorama de las inversiones en inmuebles para ponerlos en alquiler. La rentabilidad en estos casos ha crecido hasta el 5,7% desde el 5,3% de 2015 por el fortalecimiento de la demanda de arrendamientos.

Lleida es, en este sentido, la capital de provincia más rentable (8%), seguida de Palma de Mallorca (6,5%), Las Palmas de Gran Canaria (6,2%), Huelva (6,1), y Alicante y Málaga (5,9%).registra un 5,2%, Madrid del 5,5%.

Precios al alza

La previsión del incremento de los precios medios en los próximos meses cercano al 3% anual, que podría alcanzar hasta el 5% .

La ausencia de alternativas de inversión y de inflación, además, sugieren que el gasto en vivienda puede proporcionar una rentabilidad bruta del 4%.

Gastos asociados a la compra de una vivienda

A la hora de comprar una vivienda, con hipoteca o sin hipoteca, se suele recomendar contar con dinero “extra” ahorrado para hacer frente a los costes “adicionales”: impuestos que gravan la compraventa, gastos de la notaría, del registro de la propiedad o la tasación. Se aconseja tener unos ahorros cercanos al 10% del valor de la vivienda para afrontar con éxito estos costes “añadidos”

Cuando se toma la decisión de comprar una vivienda hay que tener claro que no sólo hay que hacer frente al pago del precio de la casa, sino que hay que pagar una serie de gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de la casa

- Tasación de la vivienda: en caso de solicitar una hipoteca para comprar la casa es necesario pagar a una tasadora para que efectué la tasación de la propiedad y así el banco sabrá el porcentaje de financiación que concederá en función del valor. El coste de la tasación dependerá del tipo de inmueble, con lo que la tasación puede costar entre 250 y 350 euros

- Gastos de notaría: los honorarios del notario están regulados por la administración y dependen del precio del inmueble. En el notario hay que pagar por dos escrituras, la de compraventa y la de la hipoteca. Por ejemplo, en una vivienda de 250.000 euros los gastos de la escritura de compraventa ascenderían a 400 euros. Si la hipoteca es de 175.000 euros, la escritura de la hipoteca supondría unos 300 euros

- Registro de la propiedad: inscribir las dos escrituras relacionadas con la compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad también tiene un coste. Podría suponer unos 350 euros si se toma como ejemplo una vivienda comprada por 250.000 euros

- Impuestos: hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

- Vivienda nueva: el impuesto que grava este inmueble es el iva del 10%. Por tanto, en una vivienda de 250.000 euros, el impuesto supondrá 25.000 euros

- Vivienda usada: el tributo que grava este tipo de inmueble es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp) y varía en función de la comunidad autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado (entre 12.500 y 25.000 euros para el ejemplo anterior). Hay que recordar que hacienda  puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella. La hacienda de cada ccaa cuenta con unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa

Respecto al itp en algunas ccaa hay bonificaciones para familias numerosas. Por ejemplo, en la comunidad de Madrid el tipo al que se tributa por el itp es del 4% para las familias numerosas, siempre que se trata de la vivienda habitual

Tanto la vivienda nueva como la usada están sujetas al pago de otro impuesto que es el de actos jurídicos documentados (ajd) que supone el 1% del precio escriturado de la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca

- Gestoría: la gestoría de la entidad financiera es la encargada de tramitar la liquidación de los impuestos y de realizar otros papeleos. Los gastos se sitúan en torno a los 250 euros

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Inmobiliaria ALYVES

Reinventarse es cuestión de supervivencia. También en el sector inmobiliario. Los clientes, cada vez más exigentes, demandan una mayor participación e implicación en la intermediación en los procesos de comercialización de viviendas, tanto en compraventa como en alquiler. Y nuestra inmobiliaria Alyves, por su parte, se adapta a sus necesidades, aportando propuestas de valor.

Viviendas bonitas:

La firma ALYVES arriesgó. Aunque comenzó su actividad en plena crisis, consiguió remar a contracorriente y centrar su posicionamiento en el estilo de vida, alejado del binomio entre el lujo y lo que no lo es tan característico del sector. "Comercializamos viviendas con atributos que las hagan especiales porque posean elementos de origen con un gran interés estético, por su diseño, por estar en edificios catalogados o, simplemente, por tener un espacio exterior único", sostiene su fundadora Mayte de la Torre. En contra de lo que se pueda pensar, aquí encajan desde pisos de 50.000 euros:

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a chalés de dos millones.
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El criterio de selección es el gusto y no el lujo.

Afianzada en el área de Madrid, esta agencia trabaja desde las emociones. En la presentación de las viviendas, ALYVES no sólo informa de sus aspectos tangibles (metros cuadrados, orientación, número de baños, etc.) sino que pone especial énfasis en los elementos intangibles y emocionales. "Los primeros son meros filtros de búsqueda, pero las sensaciones y lo que inspire el espacio son los verdaderos factores decisorios"

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CaracteristicasAscensor:Sí

Estado de Conservación: A reformar

Año Construccion:1980 

Altura:1

Nº Estancias:4

Exterior:Sí

Armarios empotrados: Sí

Clase energética En trámite

Mas información de este inmueble en:
http://alyves.com/edi2898592/venta_de_piso_en_madrid_centro/2120860.ficha?i=23

Precio de venta en España de viviendas.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un descenso del 0,2% en mayo respecto al mes anterior, situándose en 1.537 euros por metro cuadrado, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista, que muestra una caída del 3,4% en tasa interanual.

El precio ha aumentado en cinco de las 17 comunidades. La mayor subida se ha registrado en Canarias, donde los propietarios piden un 0,6% más por sus viviendas que hace un mes, seguida por la subida de Murcia y Baleares donde también han crecido un 0,6%. En Navarra subieron un 0,4% y en Asturias un 0,1%. En Cataluña, en cambio, no se movieron. La mayor caída se ha producido en La Rioja (-1,8%), seguida por Castilla-La Mancha (-1,4%) y Extremadura (-1%).

Euskadi (2.540 euros/metro cuadrado) continúa siendo la autonomía más cara. Le siguen la Comunidad de Madrid (2.352 euros) y Baleares (1.886 euros). En el lado opuesto de la tabla se encuentran Castilla-La Mancha (921 euros), Extremadura (933 euros) y Murcia (1.022 euros), que son las comunidades más económicas.

El número de provincias españolas que mantuvo sus precios en positivo durante el mes de mayo fue de 17. El precio creció un 1,5% en Lugo, seguido por las subidas de Las Palmas (+0,7%) y Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Valladolid y Murcia (+0,6% en los cuatro casos). La mayor caída, en cambio, se registró en Cuenca (-2,6%), Almería (-2,6%), Girona y Palencia (-2,2%).

El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.852 euros y 2.610 euros el metro cuadrado, respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.352 euros) y Barcelona (2.126 euros).

Por el contrario, Cuenca es la provincia más económica, con un precio de 829 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Toledo (838 euros) y Lleida (860 euros).

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Cuando un comprador encuentra una casa a un precio muy inferior al del mercado debe estar seguro de haber tenido la suerte de hallar una ganga y no de que el piso en cuestión tenga gato encerrado, los ‘chollos’ suelen estar vinculados a la urgencia del vendedor y a situaciones en los que hay una necesidad de vender y un plazo temporal acuciante para hacerlo”, especialmente por circunstancias personales de la persona que vende: herencias, divorcios o dificultades económicas.

También hay ocasiones que el menor precio del inmueble se debe a que son pisos a reformar, fincas antiguas y es ahí donde hay que valorar muy bien la reforma que necesita la vivienda para descartar daños estructurales o humedades, por lo que el primer consejo que da es: Cuando hay dudas sobre el calado de la reforma hay que pedir opinión a los expertos, y es aquí donde contar con los profesionales de ALYVES te pueden ayudar a decidir si la compra es adecuada.

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Las calles mas caras de España

La calle Hernani de San Sebastián y la Avenida Pearson de Barcelona son las ubicaciones con las viviendas más caras de España, según el primer ránking elaborado por Engel & Völkers entre las cinco principales ciudades españolas en las que está presente (Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y San Sebastián). En concreto, los 12.700 euros por metro cuadrado de la donostiarra calle Hernani superan en un 6% a la vía más apreciada de la capital catalana y en un 27% a las direcciones madrileñas más exclusivas.

La calle Zubieta de San Sebastián, donde el precio por metro cuadrado se sitúa en los 11.500 euros queda en tercera posición, seguida del Paseo de Gracia en Barcelona que, con 11.000 euros por metro cuadrado, prácticamente se equipara a los 10.900 euros del donostiarra Paseo Miraconcha.

Madrid en sexto puesto

Las mejores localizaciones de Madrid quedan en sexto lugar con precios que alcanzan los 10.000 euros por metro cuadrado. Calles residenciales como la de Serrano o la emblemática Plaza de la Independencia se colocan por delante de los 9.500 euros por metro cuadrado de otra preciada vía madrileña como es la del Doctor Arce, en el prestigioso barrio de El Viso, y superan también los 8.500 euros por metro cuadrado de la Rambla de Cataluña.

Inmediatamente después se encuentra Bilbao, donde la oferta más cara se concentra en viviendas con vistas al Museo Guggenheim situadas en la exclusiva Plaza de Euskadi que cotizan a 5.600 euros por metro cuadrado, casi duplicando a las mejores calles de Valencia.

Con precios que superan ligeramente los 3.000 euros por metro cuadrado en la calle Colón y el Paseo de la Alameda, el inversor inmobiliario puede encontrar exclusivos áticos ubicados en el centro de la capital del Turia por 3.200 euros por metro cuadrado.

¿Cómo es el perfil del comprador?

La mayor parte de los clientes de Engel & Völkers en las cinco ciudades del ranking son nacionales, principalmente en Bilbao, donde los compradores españoles acaparan el 95% de unas adquisiciones que suelen destinar a primera vivienda, mientras que en Madrid el porcentaje baja hasta el 88% y el 12% son clientes internacionales que provienen de Gran Bretaña, México, Venezuela, Alemania y Francia.

Estos inversores optan por la capital de España porque ofrece una mayor rentabilidad que las principales ciudades europeas, situación que ha llevado a muchos compradores de América del Sur a cambiar su preferencia de inversión de Miami a Madrid.

Por su parte, en Barcelona el porcentaje de clientes nacionales se estrecha hasta el 80%, mientras que el 20% restante se concentra principalmente en compradores de tres países: Alemania (con una cuota del total del mercado extranjero del 15,8%), Francia (14,4%) y Holanda (13,2%).

En San Sebastián, según el ranking, la brecha se amplía aún más al situarse en el 70% las operaciones realizadas por parte de españoles frente al 30% de extranjeros que llegan de Australia, Canadá y Oriente Medio, principalmente. Su excelente ubicación geográfica y sus aristocráticos edificios construidos en la Belle Epoque (1850-1920) son un reclamo para un cliente internacional que valora la elaborada gastronomía de una ciudad con 16 estrellas Michelin y la única Universidad de Ciencias Gastronómicas.

En Valencia, el porcentaje de extranjeros sube hasta el 36%, donde principalmente franceses y británicos valoran las bondades de esta ciudad mediterránea, cosmopolita y con una elevada calidad de vida y de servicios pero con una considerable diferencia de precios respecto las dos grandes urbes españolas: Madrid y Barcelona.

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Impuesto ITP - alquiler de viviendas

En la ley que regula el itp se contempla una escala de precios que se aplica a nivel nacional aunque al ser un tributo cedido a las comunidades autónomas, cada una de ellas es libre  de fijar el tipo que quiera. Sin embargo, desde la consejería de hacienda de la comunidad de Madrid aseguran que en general las autonomías recurren a la escala de precios fijada por ley en el artículo 12 del real decreto legislativo 1/1993

A continuación mostramos la escala de gravamen. En la columna de la izquierda se encuentran los baremos de precios de alquiler del contrato total y a la derecha la tarifa que hay que aplicar

 

Por ejemplo, ¿cuánto hay que pagar de itp en un alquiler de 850 euros al mes?

Para saberlo

1) hay que tomar como importe de base el alquiler de todo un año (850 x 12 = 10.200 euros)

2) ese resultado hay que multiplicarlo por los años que dure el arrendamiento. Pongamos que cinco años (10.200 x5 años = 51.000 euros)

3) según la tabla, al ser un importe superior a 7.692,96 euros, hay que aplicar un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. Por tanto,  ((51.000 euros x 0,024)/6,01 = 204 euros)

El importe a pagar por este alquiler sería de 204 euros. Además, si el contrato de 5 años del ejemplo se fuera prorrogando automáticamente por un año, en cada prórroga habría que pagar 40,80 euros adicionales

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Declarar el alquiler

Actualmente existe una reducción del 60% de los rendimientos netos obtenidos por los pisos alquilados, lo que hace muy atractiva la tributación de los alquileres

¿Y si Hacienda detecta el alquiler sin declarar?

Si a pesar de todo el contribuyente que tiene un inmueble alquilado como arrendador o propietario no incluye el rendimiento generado por dicho alquiler en su autoliquidación de IRPF, se expone a que la Administración Tributaria lo detecte.

En ese caso Hacienda le enviará una propuesta de liquidación (paralela), en la que se le incluyen las rentas que no ha declarado, saliendo por tanto un resultado distinto, que normalmente suele ser menos a devolver, o bien más a pagar.

Sanción de entre el 50% y el 150% de lo no declarado

Además de la liquidación, la Administración Tributaria puede sancionar al contribuyente si entiende que la actuación llevada a cabo no ha estado dentro de los límites legales y está orientada a defraudar a la Administración. Así, por un lado estará obligado a pagar los importes que en su día no declaró y por otro deberá enfrentar la sanción en caso de que se le aplique.

Desde Legálitas aseguran que el importe de una sanción de este tipo puede oscilar entre el 50% y el 150% de lo que se ha dejado de declarar, en función de si Hacienda califica el 'olvido' como leve, grave o muy grave. A su vez establece reducciones en función de si se reclama o no, y en función de que se efectúe el pago en los plazos estipulados en la normativa.

Desde Legálitas recomiendan que se declaren los alquileres siempre ya que el control de la Administración Tributaria es cada vez más detallado y la mayoría de los casos acaban en sanción.

Alyves.