Airbnb afronta una oleada de fraudes por culpa de los pisos falsos

Evita fraudes y contacta siempre con un Agente Inmobiliairio colegiado.

La plataforma de alquiler recibe cada vez más avisos de viviendas que supuestamente están en su web, pero que no existen y por las que los usuarios hacen cuantiosos ingresos en cuentas en el extranjero .

"Fantástico piso en la calle Francisco Silvela de Madrid. Segunda planta. 60 metros cuadrados. Dos dormitorios, exterior. 900 euros al mes, plaza de garaje incluida". Se trata de un piso en zona céntrica y con una decoración moderna y exclusiva, todo un chollo en la Capital que huele a fraude.

Anuncios como este para alquilar inmuebles por semanas o meses se repiten en páginas como Idealista. El anunciante, sin embargo, exige el pago a través de enlaces falsos de Airbnb para ocupar viviendas que no aparecen en esta plataforma y que en muchas ocasiones, ni siquiera existen.

La operativa es muy sencilla. Para el alquiler del supuesto piso turístico, es necesario contactar vía correo electrónico con su propietario. Éste facilita entonces un enlace fraudulento a Airbnb. Incorpora su logo e imita el diseño de su plataforma, pero en realidad se trata de una estafa.

En la mayoría de los casos "no es posible visitar el piso antes de confirmar la reserva y realizar el pago a Airbnb", comunica el supuesto propietario a todo aquel que se interese por el alquiler. "Ellos guardan los fondos hasta que inspeccione el apartamento y así ambos estamos completamente protegidos". añade en el email.

En otros casos te indican que el propietario se encuentra fuera de España y que es posible visitar el inmueble, siempre tras haber realizado el primer pago. Una vez efectuada la transferencia, aseguran que te mandarán por correo la llave de la vivienda, algo que nunca llega a suceder. En caso de que no te guste aseguran que "Airbnb se encargará de devolverte el dinero".

Suplantación

En ambos casos, para dar sensación de veracidad se remite incluso un enlace a la propia página web de Airbnb. "Puede consultar aquí su política de reembolso", se añade. En el enlace remitido, el propietario exige el pago de un mes de alquiler por adelantado y otro de fianza, asegurando que una vez realizado se procederá a la firma de un contrato.

En los casos detectados hasta ahora se exige así una transferencia a bancos británicos, que en algunos casos ni siquiera tienen corresponsal en España, como el Raphael and Sons Plc. Las comunicaciones con el usuario se hacen utilizando incluso cuentas de correos, que incorporan la palabra Airbnb, pero que nada tienen que ver con dicha plataforma (tal y como se puede ver en la imagen adjunta).

Ésta ya avisa en su propia página web que los pagos tienen que hacerse desde la plataforma para evitar precisamente los fraudes, que según reconocen están ocurriendo. En este sentido, Airbnb avisa a sus huéspedes que si no lo hacen así "nos resulta mucho más complicado garantizar la privacidad de tus datos y, además, te coloca en una situación de desprotección mucho mayor ante fraudes y otros posibles abusos". Por ese motivo, según dice, "prohibimos realizar los pagos fuera de la página en nuestras condiciones de servicio y te recomendamos que te comuniques a través de nuestro sistema de mensajes".

Durante el proceso de alquiler, puede darse el caso de que el piso en cuestión desaparezca de la web de Idealista, que en este tipo a podido detectar que se trata de un piso fraudulento, ya sea por sus filtros o por las denuncias de los estafados. Cuando el anunciante es preguntado por este asunto, suele aludir a que el inmueble ha recibido demasiadas solicitudes y prefiere seleccionar entre los usuarios que ya han contactado con él. Una excusa que además sirve para generar presión al cliente y que este tome la decisión de forma menos meditada.

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/8390344/05/17/airbnb-afronta-una-oleada-de-fraudes-con-pisos-falsos.html

hhtp://www.Alyves.com   agente Inmobiliario colegiado

Bajan los precios de segunda mano

El precio medio de la vivienda de segunda mano en España alcanzó los 1.526 euros por metro cuadrado en abril, un 0,41% menos respecto a marzo y un descenso del 1,67% en comparación al mismo mes del año pasado, según el informe mensual de precios de venta de pisos.com.

La actual evolución de los precios no hace más que "alejar el fantasma de una nueva burbuja inmobiliaria, dado que las variaciones que se registran no son en ningún caso abruptas y están dentro de lo razonable

los cauces por los que se mueve la segunda mano residencial "refuerzan la idea de que la recuperación está siendo progresiva y va en la línea de otras variables como el empleo o las hipotecas.

Alyves es la diferencia

Motivos para decidirse por Alyves y no otras inmobiliarias.

¿Que nos diferencia?

1- No cobramos por presentar ofertas. Muchas inmobiliarias cobran por presentar una oferta. Esta práctica es más común de lo que se piensa. Cuando estás interesado te piden una cantidad para realizar la oferta al propietario, en ese momento ya te han pillado si el propietario declina la oferta te obligan a subir o  decantarte por otra casa que tengan en su Stock ya que no te devuelven el precio pagado por la oferta realizada.

    Alyves nunca cobra por presentar ofertas.

2 - Honestidad: nosotros no te obligamos a firmar partes de visita consideramos que esta práctica es una forma de obligar al cliente y desconfiar de su actitud. Cuando se hace un buen trabajo y se dice la verdad el cliente se fideliza por si solo, sin necesidad de partes de visita.

    Sin firmar partes de visita.

3 – Sin sorpresas, siempre te contamos la verdad no ocultamos vicios ni te mentimos en la descripción, si la habitación es pequeña te decimos que es pequeña antes de visitarlo, si tiene alguna carga te avisamos, etc.  Consideramos que la mentira no lleva a ningún lado.

    La verdad por delante

4- Nuestro trabajo tiene un precio es evidente pero es muy inferior a las inmobiliarias Low-cost. Un buen servicio con un precio ajustado y justo. Tener un Agente inmobiliario no debe ser prohibitivo. Trabajamos para vivir, no para especular y hacernos ricos.

    Precio de nuestros servicios -  MUY BAJOS

5- El trato con el cliente, Nuestro principal objetivo es ser tu Agente inmobiliario personal por este motivo te atendemos cualquier día de la semana y siempre que lo necesites porque las dudas y los problemas no tienen horario comercial.

    Agente Inmobiliario Personal – Trato exclusivo. 

Cambios en Alquileres gestionados por la Comunidad de Madrid

El Ayuntamiento de Madrid introduce cambios en el servicio municipal de alquiler. La Empresa Municipal de la Vivienda mediará ahora entre los propietarios e inquilinos que se acojan al plan y fijará el precio del alquiler. A los propietarios se les garantiza el cobro de la renta y el arreglo de los posibles desperfectos; a los inquilinos el cobro de una renta objetiva.

la subida de los precios del alquiler en la ciudad, una circunstancia motivada fundamentalmente por la elevada demanda y la proliferación de los pisos turísticos. En un intento por regular el mercado libre en la medida de lo posible, el Consistorio va a fijar el precio del alquiler de los pisos que los particulares ponen a disposición de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) a través del servicio municipal de alquiler de viviendas 'Alquila Madrid', que actualmente gestiona algo más de 9.100 inmuebles en la capital. Este programa gratuito se encarga de mediar entre particulares que quieren poner sus viviendas en el mercado y quienes las desean alquilar, aunque ahora será el Gobierno municipal el que estableza el precio final y no el dueño del inmueble. De esta forma, los técnicos municipales serán los que determinen el precio final del alquiler del piso, que será siempre más bajo que el precio medio medio del alquiler en la zona donde se ubique. La vivienda ofertada a la EMVS deberá estar situada en el municipio de Madrid, tener una superficie de más de 25 metros cuadrados, por encima de rasante, y ser accesible de acuerdo a las normativas vigentes. La renta máxima mensual de alquiler no podrá superar los 1.200 euros mensuales.

A cambio, el Ayuntamiento de la capital ofrece al propietario beneficarse de un sistema de garantías, a través de pólizas de seguros para cubrir por completo impagos, posibles desperfectos y asesoramiento jurídico-fiscal durante la vida del contrato. Con esta medida el Consistorio madrileño pretende fomentar la participación de los propietarios de viviendas en el programa y facilitar el alquiler a un precio más ajustado a las rentas de las personas arrendatarias. «Con este nuevo programa, la EMVS escapa del concepto de agencia inmobiliaria en el que la propiedad era quien fijaba los precios de alquiler, rigiéndose por las tarifas del mercado libre e, incluso, pudiendo vetar al inquilino propuesto por la empresa municipal», asegura en una nota la Empresa Municipal de la Vivivienda y el Suelo. 

Aumento del precio de Alquiler

El precio de la vivienda en alquiler ha vivido un repunte en España durante 2016 y ha acabado el año con un incremento del 15,9% que ha dejado el metro cuadrado en 8,2 euros al mes. El último trimestre del año ha acelerado el ritmo de crecimiento, ya que los precios se incrementaron en un 8,2%.

La crisis que hemos vivido entre otras consecuencias ha abierto los ojos a muchos sobre la evolución de los precios de venta y la realidad de que también en España pueden caer, y mucho, los precios de las casas

Barcelona y Madrid han marcado nuevos máximos históricos con subidas del 16,5% y el 15,6%, respectivamente. Sin embargo, Valencia es la capital en la que más ha crecido el precio del alquiler durante 2016, un 20,3%, lo que ha provocado que el precio se sitúe en 7,5 euros/m2 al mes.

El enorme aumento de la demanda todavía no va acompañado de un crecimiento similar de la oferta, que de hecho se está reduciendo, lo que hace aumentar los precios. No se trata en ningún caso de una burbuja sino de un aumento notable del interés de los españoles por alquilar en determinadas ciudades

urante la crisis los precios de alquiler estuvieron más estables porque los contratos se habían firmado años antes y es ahora en la renovación o nuevas firmas donde los propietarios actualizan la renta

el alquiler tiene techo. Llega un momento que aunque los propietarios pretendan aumentar las rentas que esperan el mercado les coloca en la realidad

La revisión anual de la renta de alquiler - Otro motivo para contratar nuestros servicios - Inmobiliaria Alyves

La revisión anual de la renta de alquiler. 

A partir del 1 de abril de 2015. En los contratos de arrendamiento urbano firmados a partir del 1 de abril de 2015 el arrendador sólo podrá revisar anualmente la renta si así se ha pactado expresamente. En caso afirmativo y a falta de cualquier otra referencia se utilizará para ello un nuevo índice denominado Indice de Garantía de Competitividad. Las novedades introducidas por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. Si va a firmar próximamente un contrato de alquiler asegúrese de conocerlas antes de firmar. 

Contratos afectados:

Sólo a los contratos que se firmen a partir del día 1 de abril de 2015. No afecta a los contratos anteriores, en los cuales el arrendador tiene derecho a revisar la renta anualmente conforme al sistema pactado o conforme al IPC incluso aunque no se haya hecho mención alguna en el contrato.

Si no se pacta expresamente la facultad del arrendador de revisar la renta anualmente el arrendador no podrá hacerlo. La renta permanecerá invariable durante todo el tiempo de duración del contrato y de sus prórrogas. 

Y si se pacto la revisión de la renta, ¿se puede utilizar el IPC como índice de referencia?

La norma no prohíbe seguir utilizando el IPC como referencia en el mecanismo de revisión. 

Indice de Garantía de Competitividad:

Es un nuevo índice que va a publicar mensualmente el Instituto Nacional de Estadística. En su cálculo se utiliza una fórmula basada en los Indices de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) publicados por Eurostat, el organismo estadístico de la Unión Europea (Harmonized Indices of Consumer Prices (HICPs)). La formula aplica un coeficiente con la finalidad de equiparar la inflación española y la habida en la Unión Europea desde el último ciclo expansivo de la economía iniciado en 1999 hasta hoy.

Hay que tener presente que cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones.

Es decir, que en la práctica, mientras que por Orden del Ministerio de Economía y Competitividad no se modifique este valor para recoger los cambios que pueda sufrir la definición del objetivo a medio plazo del Banco Central Europeo, si se utiliza el IGC como mecanismo de revisión, la renta de los alquileres sólo se podrá incrementar entre un 0 y un 2% anual. Y nunca disminuirá. Se trata de tender a la mayor estabilidad de precios posible.

Otros indices posibles: 

Se puede pactar cualquier mecanismo de revisión de rentas, ajeno incluso a los índices de Inflación.

Alquilar de particular a particular o con un prefesional del sector

Cuando decides alquilar una vivienda, seguro que te surgen muchas dudas. Una de las primeras es si poner el inmueble en manos de un agente profesional o encontrar un inquilino de manera particular. Nuestra recomendación es que solicites nuestra ayuda. Te ofrecemos varios motivos. 

Conocemos es sector

Somos profesionales en el mercado inmobiliario del alquiler, aparte de tener una formación específica del sector, estamos al tanto de toda la actualidad relacionada con los arrendamientos y conocemos la legislación vigente. Por ello, Alyves puede valorarte la vivienda, redactar el contrato o enseñar tu piso. 

Facilidades

Si cuentas con el asesoramiento de Alyves, nunca estarás solo durante el proceso y el tiempo que dure el contrato. Con nuestra ayuda no cometerás ningún error y evitarás problemas futuros.

Garantias

Si quieres contar con la máxima seguridad en tu vivienda de alquiler, te recomendamos que acudas a un profesional. En Alyves nos desvivimos en la búsqueda del inquilino perfecto. Un dato importante un inquilino que está dispuesto a pagar por nuestros servicios es un inquilino con un poder adquisitivo contrastado.

¿Por qué no alquilar de particular a particular?

Evitar molestias de disponibiliadad para enseñar el piso.

Gestionamos los posibles desperfectos de inquilinos anteriores, evita la lucha de a quien se imputa esto o aquello nosotros valoramos el problema tasamos el precio de la reparación y si es imputable a un mal uso ofrecemos la posibilidad de reparlo. 

A la hora de redactar el contrato, necesitarás prestar mucha atención a lo expuesto en la Ley de Arredramientos Urbanos (LAU) y tendrás más posibilidades de cometer errores que te traerán problemas.

Las ventas de viviendas aumentan

La venta de pisos y casas creció un 13,9% durante 2016, hasta sumar 457.689 unidades, según datos del Ministerio de Fomento. Esto significa que la venta de vivienda alcanzó el año pasado su volumen máximo desde 2010. En 2016 se compraron y vendieron 396.035 viviendas de segunda mano, lo que además arroja un incremento del 16,2% respecto a 2015. Por contra, la compraventa de viviendas libres nuevas disminuyó un 3,76% en 2016, hasta situarse en 40.489 unidades, el 10,5% del total del mercado. El mercado de la vivienda encadena así su tercer año de crecimiento, si bien el volumen de compraventas de pisos libres constituye menos de la mitad respecto del récord de 907.987 pisos vendidos en 2006, ejercicio previo al estallido de la burbuja inmobiliaria y al inicio de la crisis. Por regiones, todas las comunidades autónomas cerraron con aumentos en 2016 en el número de viviendas vendidas. Del lado de las subidas, las más pronunciadas se contabilizaron en Cataluña, donde el volumen transacciones de pisos creció un 23%, seguida de Baleares (+22,3), Madrid (+17,2%), Asturias (+16,9%) y Comunidad Valenciana (+14%).

Por provincias, Álava es la que registra un mayor aumento en la de compraventa de pisos en 2016, del 26,6%, por delante de Barcelona (+25,3%) y Baleares (+22,3%). Por el contrario, únicamente en Teruel (-10,9%) y en Lugo (-0,4%) descendió el número de viviendas vendidas La compraventa de pisos cierra 2016 al alza después de que en el último trimestre del año se vendieran 125.516 viviendas libres, un 10% más que entre octubre y diciembre de 2015, un incremento también impulsado por el mercado de segunda mano, que copó el 89% del total, y que se situó como el mejor trimestre para la vivienda de segunda mano desde el segundo de 2007. Respecto a la nacionalidad del comprador, el 16,4% del total de adquisiciones del último trimestre fueron hechas por extranjeros, que se hicieron así con 20.806 pisos. En concreto, los extranjeros residentes en España compraron 19.922 casas en el cuatro trimestre del año, un 9,5% más. Por su parte, los extranjeros que no residen en el país se hicieron en 884 viviendas en España entre octubre y diciembre de 2016.

Coto al alquiler en negro: Hacienda ficha a 21.500 caseros y dispara un 49% las inspecciones físicas

Hacienda ya dijo alto y claro hace un año su intención de destapar los alquileres en negro. Y ha cumplido su advertencia. Según ha confirmado la Agencia Tributaria, durante 2016 ha detectado miles de irregularidades y ha disparado el número de inspecciones presenciales.

Tal y como publica El Confidencial, el fisco ha enviado una notificación a, al menos, 21.500 caseros que arrendan sus inmuebles, en su mayoría de alquiler turístico vacacional, y no declaran los ingresos que perciben por ello. El objetivo del organismo que lidera Cristóbal Montoro es advertir a esos propietarios de que se han detectado irregularidades en sus declaraciones de la renta y les da la posibilidad de enmendar su error y regularizar su situación fiscal.

Por otro lado, y según consta en los resultados de la AEAT, durante el año pasado la detección de alquileres ocupados copó un tercio de las visitas presenciales de los inspectores, a las que el fisco denomina ‘peinados’. En concreto, de las 24.491 actuaciones que estuvieron relacionadas con el destape de la economía sumergida, 8.160 se correspondieron con el control de alquileres no declarados. Una cifra que arroja el incremento del 49% respecto al ejercicio anterior.

Durante la presentación de la campaña de la Renta de 2015, Hacienda ya dejó claro que estaba cruzando sus datos con todo tipo de organismos, como las  Delegaciones de Hacienda autonómicas y los fondos públicos que se utilizan para depositar las fianzas de los alquileres; por ejemplo, el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (antiguo IVIMA), la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) o el Instituto Catalán del Suelo (Incasol), organismos en los que los caseros están obligados a depositar los avales de los inmuebles que alquilan a un tercero.

También se apoya en la información que manejan los bancos (que pueden informar del dinero de las cuentas de los propietarios), las empresas suministradoras de luz o agua (capaces de valorar si se corresponden con una vivienda ocupada o son más propios de un piso vacío) e incluso los portales de Internet (para revisar si un inmueble cuenta o ha contado con un anuncio de alquiler) online.

“No vamos a decir la forma en la que obtenemos la información, pero sí queremos que los contribuyentes sepan que manejamos todo tipo de datos que provienen de fuentes muy diversas y que, además, tenemos otros procedimientos que nos permiten completar esa información y detectar irregularidades”, aclaró Rufino de la Rosa, director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria.

Así, Hacienda ha dejado claro que un alquiler siempre acaba dejando huellas y que los inspectores tarde o temprano encuentran pistas para aflojar los ingresos que, aun teniendo que ser declarados, los contribuyentes intentan esconderlos del fisco. Se calcula que hay cerca de un millón de alquileres sumergidos en España.

Los arrendamientos en negro son una de las piezas angulares de la agresiva lucha contra el fraude fiscal que lleva varios años aplicando y con el que ha conseguido ‘levantar’ en 2016 nada menos que 14.883 millones de euros, una cifra que se mantiene en zona de máximos históricos. Desde 2010, el fisco ha aflorado cada año más de 10.000 millones hasta alcanzar el récord de 15.664 millones en 2015.

Plusvalía municipal: declarada inconstitucional

El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), más conocido como de plusvalía municipal, es uno de los más polémicos de los últimos años, sobre todo desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Es un tributo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos en el momento de su transmisión y pese a que el contribuyente haya sufrido pérdidas con dicha transmisión. Sin embargo, el Tribunal Constitucional lo ha declarado inconstitucional cuando se herede, done o venda una vivienda en pérdidas. 

El importe medio que sale a pagar por los contribuyentes oscilan entre los 3.000 y 6.000 euros, aunque en función del valor catastral que tenga el inmueble transmitido, los importes exigidos pueden ser muy superiores. 

La fórmula de cálculo de este impuesto ha sido de lo más cuestionado por los contribuyentes: el resultado a pagar no es un porcentaje sobre la ganancia o pérdida obtenida con la transmisión (por ejemplo la venta de una casa), sino sobre el valor catastral, teniendo además en cuenta el número de años que ha estado el bien en el patrimonio del transmitente.

Por esto mismo, nos encontramos ante un impuesto que siempre sale a pagar, independientemente de que el contribuyente haya obtenido una pérdida en la transmisión. Éste es, precisamente, el germen de la polémica judicial que desde hace años envuelve a este impuesto, y que ha generado el planteamiento de varias cuestiones de inconstitucionalidad. 

Los contribuyentes no están dispuestos a pagar un impuesto que en teoría, grava el incremento de valor que han experimentado los terrenos urbanos transmitidos, cuando dicho incremento ha sido nulo, y se han visto obligados a vender en pérdidas. Ni tampoco cuando, a pesar de obtener una ganancia en la transmisión, ésta es muy pequeña en comparación con el impuesto que sale a pagar, por lo que éste resulta confiscatorio.

Estamos en definitiva, ante cuestiones que se plantean en el día a día de este impuesto. Hay que tener en cuenta que el impuesto de plusvalía municipal recae sobre todas las transmisiones de terrenos urbanos que se producen a diario, tanto se realicen de forma onerosa como gratuita (una herencia, una donación o una venta), por lo que son miles las liquidaciones que se dictan cada año.

El impuesto de la plusvalía municipal, declarado inconstitucional cuando se vende en pérdidas

El impuesto de la plusvalía municipal, declarado inconstitucional cuando se vende en pérdidas

El TC ha declarado inconstitucional la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía en Guipúzcoa, una ley que es igual a la estatal, con lo que este pronunciamiento obligará a modificar la normativa nacional. De este modo, el Tribunal Constitucional considera que cuando hay una caída del valor del suelo, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble. Se trata de una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

Tal y como señala la abogada Carmen Giménez, de G&G Abogados, la fórmula para realizar el cálculo del impuesto grava cantidades ficticias y no reales, ya que se realiza sobre valores catastrales del suelo que bien se han quedado estancados o bien que no han dejado de aumentar, a pesar de la caída real tanto del precio de las viviendas, como del precio del suelo.

En concreto, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición, según explica José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. No obstante, este método de cálculo también se está cuestionando en los juzgados españoles tal y como publicó idealista/news hace unos días.

Se han dictado numerosas sentencias en diferentes juzgados y tribunales de las distintas Comunidades Autónomas que determinan que, si en la transmisión de un inmueble no ha habido a favor del obligado al pago del impuesto un aumento del precio en términos económicos y reales, no se dará el presupuesto fijado por la Ley de Haciendas Locales para que se devengue dicho tributo.

El juzgado de lo Contencioso de San Sebastián es uno de los que ha cuestionado ante el Tribunal Constitucional el sistema de cálculo de este impuesto: si no ha habido un aumento real del valor del suelo, no se debe generar el tributo ni la obligación del contribuyente a pagarlo, ya que debe primera la realidad económica frente al “método del cálculo”. Para ello, alegan que deben imperar los principios de equidad, justicia y capacidad económica que se contemplan en la Constitución española.  

Esta circunstancia, en las operaciones en las que hay pérdida patrimonial, infringiría lo que recoge el artículo 31 de la Constitución: “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.

De hecho, ha sido el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de San Sebastián el que ha planteado la cuestión de inconstitucionalidad sobre la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía de Guipúzcoa. Esta regulación es igual a los artículos 104 y 107 de la Ley de Haciendas Locales, con lo que el pronunciamiento del Constitucional obligará a modificar la normativa estatal y la vasca.

Además, según José María Salcedo, de Ático Jurídico, “el hecho de que la normativa no contemple la posibilidad de que la transmisión produzca una pérdida o minusvalía supone el gravamen de un incremento ficticio que, por ser calculado de forma predeterminada por el método previsto en la norma, no puede ser tampoco objeto de una valoración pericial contradictoria para la determinación de la base imponible, ni admite prueba en contrario”. Es decir, los ayuntamientos no aceptan que el contribuyente aporte pruebas contra la valoración hecha por la administración pública.  

Esto, a juicio de los expertos, supone una clara limitación del derecho de defensa previsto en el artículo 24 de la Constitución, que estipula que todas las personas “tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión” y que también tienen derecho “a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa”. 

Calculo de la plusvalía se puede reclamar

La fórmula de cálculo de la plusvalía municipal, de nuevo cuestionada
En 2010, una sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Cuenca, avalada por una posterior del TSJ de Castilla La Mancha (2012) cuestionó, por primera vez, la fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal: la ley establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición.

Con el tiempo otros argumentos han ido cogiendo peso a la hora de anular las liquidaciones de plusvalía municipal, y cada vez han sido menos los que han continuado cuestionando la fórmula de cálculo del impuesto. Sin embargo, una sentencia recientemente dictada por un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Madrid (que se remite a otra anterior) nos recuerda que aún no se ha dicho la última palabra sobre este tema ya que vuelve a cuestionar la fórmula de cálculo del impuesto.

Dos fueron los motivos por los que dejó de cuestionarse la fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal: Por un lado, la furibunda respuesta de la Administración en bloque, concretada en dos informes de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y de la Dirección General de Tributos, que cuestionaban los argumentos de las sentencias del Juzgado de Cuenca y del TSJ de Castilla La Mancha.

Por otro, la posibilidad de alegar la inexistencia de hecho imponible en los casos en que se había vendido en pérdidas (la mayoría en esos años), siendo ésta una alegación más segura por ser admitida por la práctica totalidad de los Juzgados y Tribunales. ¿Para qué arriesgarse a cuestionar la fórmula de cálculo del impuesto, cuando la inexistencia de hecho imponible iba a ser, seguro, mejor acogida por cualquier Juzgado o Tribunal?

Además, algunos Tribunales como el TSJ de la Comunidad Valenciana (con cambio de criterio incluido) rechazaron abiertamente la posibilidad de cuestionar la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal.

Por ello, cuando parecía que estábamos ante un debate cerrado, o casi cerrado, y que las preocupaciones de Administración y contribuyentes en lo que a la plusvalía municipal se refiere, iban por otros derroteros, sorprende que la referida sentencia de un Juzgado de lo Contencioso de Madrid (que como hemos dicho, se remite a otra anterior del mismo Juzgado), hayan vuelto a poner la problemática de la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal de plena actualidad.

El argumento empleado no es nuevo, y es el mismo que utilizaron en su día las sentencias de Cuenca y del TSJ de Castilla La Mancha. Es decir, que de la fórmula de cálculo prevista en el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales resulta el incremento de valor que el terreno tendrá en los años siguientes a su transmisión, pero no el aumento que ha tenido desde su adquisición hasta su transmisión, que es en teoría el que debería grabar el impuesto.

Y lo cierto es que se trata de una alegación interesante, en la medida que permite impugnar cualquier liquidación de plusvalía municipal, y no sólo aquellas en las que se acredite que no se ha producido un incremento del valor del terreno.

El banco vende de tu hipoteca a fondo buitre... ¿que sucede?

En ocasiones puede ocurrir que el banco venda nuestra hipoteca a otra entidad bancaria, a una financiera o a un fondo de inversión. Con dicha cesión, los nuevos “propietarios” de la hipoteca son los que nos reclamarán el pago de las cuotas mensuales. Pero, ¿por qué sucede esto? Y, sobre todo, ¿qué ventajas o inconvenientes tiene para nosotros?

Bajo todo el papeleo, se le brinda al hipotecado, por ley, la oportunidad de extinguir nuestra hipoteca por un precio muy inferior a su valor. Este hecho es ampliamente desconocido, pero puede ser extremadamente beneficioso para el titular de la vivienda. No obstante, hay poco tiempo para detectarlo y el banco no tiene por qué comunicárnoslo, según otra cláusula abusiva más de las hipotecas.

Así, el banco puede ceder nuestra deuda a otro banco, pero también a una financiera o a un fondo de inversión. Esta tercera opción suele ser un “fondo buitre”, es decir, un fondo de inversión que se dedica a comprar deudas privadas o públicas por importes muy bajos para especular, obteniendo enormes ganancias. Cuando un banco está al borde de la quiebra, puede actuar de esta manera, acudiendo a fondos buitres que no pierden estas oportunidades tan jugosas.

Pero los hipotecados tampoco deberían perder esta oportunidad, aunque les ponen una gran traba para ello. En concreto, la cláusula de cesión de crédito a terceros establece que la entidad financiera podrá ceder el préstamo en todo o en parte a favor de terceros, sin necesidad de solicitar autorización al deudor, en virtud de esta cláusula abusiva que aparece en todas las hipotecas.

Así, el hipotecado solo dispone de nueve días desde la venta del préstamo para comprar la deuda al nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado, más las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho (según se establece en el artículo 1535 del Código Civil).

El gran obstáculo está en que la mayoría de los textos de hipoteca contienen esta cláusula según la cual el hipotecado renuncia expresamente a que le comuniquen la cesión de su hipoteca, un derecho establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se trata, por descontado, de una cláusula abusiva. Y ante la ley podemos ejercer el derecho de solicitar que se anule.

Sumadas ambas trabas, parece misión imposible. Pero existen procedimientos para estar al tanto de una posible venta de nuestra hipoteca, que conocemos bien los abogados especialistas en derecho hipotecario. No es sencillo, pero sí posible, y merece la pena tener conocimiento de ello porque significaría una oportunidad de convertir una dación en pago (si no podemos afrontar nuestra hipoteca y vamos a perder nuestra casa) en una inteligente maniobra para ser los propietarios definitivos sin deber, además, nada a ninguna entidad

Pongamos un ejemplo. Nos quedan 150.000 euros por pagar en los próximos años, pero nuestro banco acaba de ceder nuestra hipoteca a un tercero. En este caso, debemos saber que existe la posibilidad de que podamos pagar nuestra vivienda y olvidarnos de la hipoteca abonando sólo 15.000 euros. Este supuesto podría ser perfectamente real, ya que cuando nuestro banco vende el préstamo hipotecario que tenemos con él, podemos comprársela a nuestro nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado. Y esta cuantía suele ser muy inferior a lo que, en realidad, nos quedaría por liquidar.

Es posible que podamos hacernos cargo del “nuevo” valor de nuestra hipoteca, que puede descender hasta incluso un 90% como en el ejemplo que comentaba al principio. Aunque, como media, se podría afirmar que estaríamos ahorrando en estos casos al menos un 50% del coste real, aproximadamente.

Lo esencial de todo este asunto es que los propietarios que abonan una hipoteca mes a mes deben revisar la misma, por si acaso se ha producido o se puede producir próximamente una venta de la deuda por parte de nuestro banco. La clave está en ponerse en manos de profesionales que tenemos experiencia en esta rama legal, ya que, debido al desconocimiento general del tema, es prácticamente la única manera de saber si estamos a tiempo de ejercer nuestro derecho a comprar nuestra propia hipoteca a un precio muy bajo, y cómo hacerlo.

Pero si no lo conseguimos, y pasan los 9 días establecidos desde que el banco cede nuestro crédito hipotecario, debemos saber un matiz importante: ahora estamos en unas manos bien distintas. Si mantenemos nuestros pagos al día y correctamente no notaremos ninguna eventualidad. Sin embargo, si no podemos hacer frente a la hipoteca debidamente y quisiéramos renegociar la forma de pago, entidades como los fondos buitre no suelen estar de acuerdo con ningún tipo de cambio al respecto. Y los impagos representarían directamente un embargo, sin más conversaciones.

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1.350 €/mes 

Ático|3 Dorm|2 Baños|145m²

Ático de 92 m2 útiles más terraza de 30 m2, situado en urbanización privada, con piscina climatizada, abierta de Febrero a Noviembre. Distribuida en 3 dormitorios amplios, cor armarios empotrados, salón con dos ambientes, comedor y zona de estar. Dos baños, uno con bañera en suite, en el dormitorio principal y el baño con ducha, en pasillo. Cocina equipada con electrodomésticos de primeras marcas, lavadora, nevera, lavavajillas, vitrocerámica, horno y campana. Calefacción individual de gas natural, aire acondicionado en toda la vivienda. Suelos de tarima, puertas en roble. Incluye 1 plaza de garaje y trastero. Cámaras de seguridad y portero físico 24 horas. Excelente ubicación, cerca de Mercadona, accesos a M-30 y A-1, próxima al metro, con guarderías y colegios en la zona.

MAS INFORMACIÓN: http://www.alyves.com/ad/35813321

Contacto: Mayte 605.84.66.47

Información del inmueble

Características básicas

145 m2 construidos

3 dormitorios

2 wc

Terraza

Plaza de garaje incluida en el precio

Segunda mano/Buen estado

Armarios empotrados

Trastero

Cocina con electrodomésticos y casa sin amueblar

Edificio

Planta 6, exterior

Con ascensor

Certificación energética E : 

Equipamiento

Inmueble de lujo

Aire acondicionado

Piscina

Pisos de Bancos

¿Por qué los bancos tienen todavía un buen número de viviendas vacías? Aunque algunos quieran hacer pensar que las entidades financieras están esperando a que los precios suban para sacarle rentabilidad a su ladrillo, lo cierto es que tenen un importante cartera de viviendas a la venta de las que no consiguen deshacerse por que se encuentran ubicadas en lugares en los que apenas hay demanda.

Las viviendas propiedad de bancos anunciadas se encuentran situadas, en su mayoría, en pequeñas localidades: el 49,7% de ellas están en municipios con una población inferior a los 20.000 habitantes. Los datos revelan también que el 14,6% de todo el producto inmobiliario del que dispone la banca está situado en capitales de provincia y solo 4 de cada 100 casas, en grandes ciudades.

El tipo de municipio que concentra más viviendas de banco es el que tiene entre 5.000 y 20.000 habitantes (el 31% del total), seguido por las localidades de entre 20.000 y 50.000 habitantes (19%). El 15% está situado en pueblos de entre 1.000 y 5.000 habitantes, mientras que únicamente un 4% se localiza en los de menos de 1.000 personas.

Sólo el 4% del total de viviendas procedentes de entidades financieras a la venta están localizadas en grandes núcleos con una población superior a las 500.000 personas, mientras que el 14% se sitúan en ciudades de entre 100.000 y 500.000 habitantes y las que tienen entre 50.000 y 100.000 vecinos disponen un 13% de su stock.

Madrid y Barcelona - Clausulas suelo

A partir de este mes, las oficinas de Vivienda de Barcelona y la Oficina Municipal de Información al Consumidor de Madrid ofrecerán un servicio gratuito a los ciudadanos que necesiten reclamar cláusulas suelo, a raíz de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que determinaba que los bancos debían devolver lo cobrado de más por estas cláusulas de sus hipotecas.

El concejal de vivienda de Barcelona, Josep Maria Montaner, acompañado por el juez José María Fernández Seijó, explicaron ayer esta nueva función del gobierno municipal, previo al inicio de la formación. Las clases serían impartidas por Fernández Seijó y el abogado Martí Batllori y dirigidas a los 40 trabajadores de las oficinas de vivienda. Los técnicos del Ayuntamiento, estos son, personal de dirección, gestión y abogadas, serán quienes guíen a todos aquellos afectados por la problemática hipotecaria. También, anunciaron que se activará un servicio para acompañar a las personas en riesgo de exclusión social, atendiendo así a las medidas que marca la ley 4/2016 sobre protección del derecho a la vivienda.

El Ayuntamiento de Madrid, por su parte, ofrece este servicio a través del programa de asesoramiento en la gestión de la economía doméstica. Las consultas de los ciudadanos servirán para aclarar si su hipoteca cuenta con una cláusula suelo y evalúar la cuantía aproximada de la reclamación. También, cubrirán las dudas de los afectados en otros conceptos de la escritura e inscripción de la hipoteca. Se ofrecerá desde su oficina central, en la calle Príncipe de Vergara, 140. En Barcelona estarán repartidos en las oficinas distribuidas en los distritos de la ciudad.

Desde el Ayuntamiento de Barcelona recordaron que el consumidor puede ir directamente a los tribunales o bien acudir a este proceso previo de negociación con el banco. Uno de los objetivos es que en último término siempre sean los jueces quienes resuelvan el conflicto. Desde el gobierno municipal de Madrid puntualizaron que este dispositivo se adaptará a los términos que se establezcan en la regulación que marca el Real Decreto.

La función del Ayuntamiento será la de asesorar al consumidor que "frente a algunos profesionales, aprovechando el tsunami de las cláusulas suelo, puedan generar un coste adicional a los ciudadanos", advirtió Seijó, haciendo referencia a los cientos de servicios que se anuncian estos meses para ayudar a los afectados: "Si te coge un desaprensivo de estos que te obligan a firmar una cláusula de la renuncia de lo que te tienen que devolver o a pagos adelantados,es un flaco favor a los consumidores", lamentó. 

El nuevo servicio ayudará a transmitir información de forma clara y transparente de cómo deben rellenar los formularios de reclamaciones y dónde depositarlos. "El Ayuntamiento será proactivo, pero no de intermediario", aclaró el juez que recordó que el consistorio tiene la función de proteger a sus ciudadanos. "La cosa es que cualquier ciudadano elija qué asesoramiento le genera más confianza y todos podamos colaborar", puntualizó Seijó.  Recordó que el Colegio de Abogados de Barcelona también ha abierto una oficina de asesoramiento gratuito a los ciudadanos. 

Alquileres de los Bancos

Popular, BBVA y Santander traspasarán 3.300 pisos en alquiler a Testa Residencial

a socimi Testa Residencial se prepara para duplicar su tamaño y convertirse en la compañía líder en España por número de viviendas en alquiler. Popular, BBVA y Santander traspasarán 3.300 pisos en una operación valorada en 665 millones de euros. Esta transacción se realizará a través de una ampliación de capital no dineraria que se aprobará hoy lunes.

La socimi actualmente cuenta con una cartera de 4.700 viviendas y estudia fusionarse con Acciona Real Estate. Con esta fusión y el traspasado de las casas, Testa tendría unas 9.400 viviendas en alquiler, con lo que se convertiría en el líder en nuestro país.

Con el traspasado de los 3.300 pisos, los tres bancos reforzarán sus participaciones en Testa Residencial, en detrimento de Merlin Properties que verá diluida su participación del 34,2%. Es el segundo accionista por detrás de Banco Santander que cuenta con un porcentaje del 46,2%. BBVA cuenta con un 13% y el Popular con el 6% restante. 

Alquilar vivienda a una empresa

Si vas a alquilar tu vivienda a una empresa, podrás tributar menos por IRPF y no se pagará IVA

Cuando hablamos del alquiler de una vivienda, pensamos en una persona física como inquilino y no siempre es así. En ocasiones es una empresa la que alquila la casa para que residan allí empleados suyos. En estos casos, el casero puede beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos en el IRPF y el arrendamiento puede estar exento de IVA.

¿Puede el arrendador beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos por alquilar su casa a una empresa? La respuesta es sí, el casero puede tributar sólo por el 40% de los rendimientos, de acuerdo con una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC). 

Es decir, la norma sólo exige que el destino del inmueble arrendado sea el de vivienda, sin especificar quién puede ser el arrendatario, ni, por tanto, si es persona física o jurídica. Recuerda también el TEAC que, a partir de 2015, la ley ya no se refiere expresamente a que el arrendatario tenga que ser una persona física (ya no alude a la edad del arrendatario).

Por tanto, los ingresos obtenidos por el arrendador sí se beneficiarían de la reducción del 60% en el IRPF, aunque sea una entidad (y no una persona física), la arrendataria.

En cuanto a si el alquiler de una casa a una empresa está exento del pago del IVA,el TEAC establece que si en el propio contrato de alquiler el inquilino (una empresa) se redacta quiénes serán las personas que ocuparán la casa para destinarlo a su hogar, el arrendamiento sí estará exento de IVA. 

Recuerda que “deberán figurar en el contrato de arrendamiento los nombres de los ocupantes de la vivienda, no pudiendo relegarse su designación para un momento posterior. Si fuera así, se estaría subarrendando la vivienda y por tanto se perdería la exención en IVA”. “Es una cuestión a tener en cuenta por aquellas empresas que quieran arrendar una vivienda para sus trabajadores y les interese (por no tener derecho a deducir las cuotas de IVA) que dicho arrendamiento esté exento de IVA”, subraya Salcedo.

En definitiva, el TEAC considera que este tipo de subarriendo puede impedir la exención del IVA en caso de que sea posterior al contrato de arrendamiento suscrito por la empresa. De ahí la importancia de que figuren en el mismo contrato los nombres de los empleados que van a estar subarrendados en la casa. 

Y es que hasta el mismo Ministerio de Hacienda considera que cuando una persona jurídica arrienda una casa y posteriormente la destina a alojamiento de sus trabajadores, estaría realizando un subarriendo del inmueble, por lo que la operación no estaría exenta del IVA. 

Cataluña creará un índice para controlar la subida del precio de los alquileres

La consellera de Gobernación, Administraciones Públicas y Vivienda de Cataluña, Meritxell Borràs, ha informado de que crearán un índice de precios de alquiler para controlar las subidas, después de constatar el incremento de precios en 2016. En concreto, los alquileres en esta comunidad crecieron un 26,8% interanual, hasta situarse en 13,3 euros el m2, según datos de idealista. Este indicador servirá de referencia para que los Ayuntamientos concedan bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellos propietarios que mantengan los alquileres dentro de los niveles acordados. 

El grupo de trabajo organizado para este fin ha encontrado una fórmula para evitar precios abusivos: la puesta en marcha de un índice que tomará como referencia las fianzas depositadas en el Incasòl y valorará criterios como la superficie, la ubicación, el estado de la casa, la eficiencia energética o si está amueblado o no. 

El objetivo es que los propietarios no pongan unas rentas superiores al índice y para incentivarles posibilitará que los consistorios catalanes puedan aplicar bonificaciones en el IBI. De hecho, en caso de publicar un alquiler por encima del precio del índice, el casero tendrá que avisarlo y no tendrá acceso al aval de alquiler de la Generalitat. Pero el Gobierno catalán aún no cuenta con el apoyo de los Ayuntamientos y tampoco ha confirmado si ya ha trasladado a estas administraciones de qué modo se implicarán en la medida.

Además, la Generalitat también estudia actuar sobre el IRPF mediante bonificaciones para aquellos caseros que ajusten el precio del alquiler dentro de la franja que ofrezca el índice. Sin embargo, todavía no cuenta con el apoyo del Estado, con lo que no hay nada concretado. 

Otro castigo a los propietarios es que las ayudas a la rehabilitación que concede el Gobierno catalán como los Ayuntamientos se den con preferencia a los propietarios que certifiquen que ofrecen sus pisos a precios inferiores al índice. 

Borràs ha declarado que, desde la conselleria de Vivienda, «queremos tirar adelante de manera inmediata la creación de un índice de referencia del precio del alquiler, que dará transparencia al mercado de renta y también permitirá modular los incrementos exagerados que en el alquiler se puedan producir». Según fuentes de la consejería, el decreto que regulará este índice de referencia podría estar listo en un plazo de dos o tres meses.

El gobierno de la Generalitat creó un grupo de trabajo para poder crear medidas que ayudarán a moderar los incrementos del mercado de alquiler que, principalmente, experimenta Barcelona y su área metropolitana por extensión. Al intervenir en el mercado del alquiler con esta medida, buscan contribuir en un equilibrio de los precios de la oferta existente y entre los derechos y deberes de inquilinos y propietarios.

Esta medida, que plantearon como «urgente», no es la única que elaborará el grupo de trabajo creado por el Govern. Como ya anunciaron al aprobar la ley 4/2016 de Derecho a la Vivienda, prevén presentar para después de verano la futura ley de alquiler donde esperan desplegar a fondo más acciones en materia de alquiler en Cataluña.

¿Cómo funcionará?

Las medidas que establecerán el precio medio de alquiler se basarán en los datos dispuestos en el Incasòl. Es decir, donde actualmente se formalizan legalmente los contratos de alquiler en Cataluña. Al tratarse de una referencia de las transacciones, es un dato más fiable y ajustado a la realidad del mercado. Aunque en declaraciones del presidente de API Cataluña, Joan Ollé, para El Periódico, esos precios «acaban siendo una media de un fenómeno que es disperso y puede acabar siendo un nido de conflictos».

Esos precios, también serán regulados en función de las características de cada inmueble. Esto es, el tamaño del piso, su ubicación, su accesibilidad o el estado de conservación de la vivienda. De esta forma, habrá un precio máximo y otro mínimo, según lo determinen esos factores.

Aun estableciendo un techo al precio del alquiler, no se congelarán en el tiempo los valores de la medida en un mercado tan dinámico como el inmobiliario y se irán repasando las cifras. Cada dos años se procederá a la actualización de los precios de referencia por m2 del índice y cada cuatro años se revisarán los criterios de elaboración del indicador.

Para aquellos propietarios que ajusten el precio del alquiler a la referencia de la Generalitat, se les ofrecerá la posibilidad de acceder a las ayudas de plan de vivienda de Cataluña. Por ejemplo, tendrán acceso a subvenciones a la rehabilitación de la vivienda o acogerse a los beneficios del aval alquiler.

Comprar una Ganga Vs Hacienda

Si has comprado un piso muy barato, Hacienda te querrá cobrar un impuesto extra

Aunque el precio de la vivienda está recuperando el terreno perdido durante la crisis, lo cierto es que todavía se pueden encontrar pisos a precios muy bajos. Sin embargo, Hacienda está penalizando la compra de una ‘ganga’, a través de la reclamación de un pago superior al que inicialmente se ha abonado del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). La razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado.   

Ya es recurrente que la hacienda autonómica exija al comprador o heredero de una vivienda el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra o herencia. Es lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. Además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.

Esto se debe a que el valor que determina la administración autonómica a la vivienda vendida o heredada es superior al precio al que se ha escriturado por no haberlo revisado con la misma rapidez con la que se han producido las bajadas del precio en el mercado inmobiliario real. Esto demuestra que hay un desfase importante entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y de qué manera determinan las comunidades autónomas el valor de una casa? Cada una utiliza un método de comprobación diferente. El artículo 57 de la Ley General Tributaria establece siete métodos diferentes de comprobación de valores. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

La base imponible del ITP y del ISD es el valor real de los bienes, y no lo que se ha pagado por ellos. Por ello una Comunidad Autónoma puede prescindir del valor consignado en la escritura pública, y fijar ella el valor real del inmueble en base a alguno de los métodos previstos en el referido artículo 57 de la Ley General Tributaria.

Nadie que adquiera un inmueble está libre de que su valor sea comprobado y de que le exijan el pago de más impuestos que los que pagó en su día. Este tipo de comprobaciones son muy habituales y que, afortunadamente, en la mayoría de los casos están siendo anuladas por los Tribunales.

Pero las liquidaciones complementarias giradas a los contribuyentes son enjuiciadas por diferentes Tribunales Superiores de Justicia, en función de los métodos de comprobación empleados. Por ello, las posibilidades de éxito en cada caso son también diferentes. Para recurrir dichas liquidaciones complementarias, el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiente a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo. 

Los ahorros que nos quitaron

Las familias se han beneficiado de la caída de los tipos de interés durante la crisis. Pero las cláusulas suelo han impedido que el ahorro haya sido completo. En concreto, estos topes han provocado que un tercio de esos menores gastos no se hayan hecho efectivos desde 2008 hasta septiembre de 2016.

Los hogares han tenido que destinar a las cuotas hipotecarias en ese periodo 15.674 millones de euros, según cálculos realizados por BBVA Research, por el descenso del euribor, una cantidad que habría ascendido a algo más de 23.000 millones sin las cláusulas suelo.

El Banco de España llegó calcular a principios del ejercicio pasado que el sector financiero tendría que devolver un máximo de 7.500 millones si se aplicara la retroactividad total de los topes, una circunstancia que se producirá como consecuencia de la sentencia del 21 de diciembre del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El importe ha cambiado sustancialmente, al entorno de los 4.000 millones de euros, ya que las entidades han negociado con los clientes el cambio en las condiciones. Han sustituido los tipos variables con cláusulas suelo por tasas fijas.

Devoluciones a partir de ahora

En los próximos meses, buena parte de los consumidores recuperarán el dinero que han abonado de más a los bancos, bien sea a través de condenas en los tribunales o mediante el procedimiento extrajudicial que está diseñando el Gobierno y que se aprobará, previsiblemente, mañana.

El euribor, que llegó a situarse por encima del 5%, se ha desplomado como consecuencia de la crisis y las medidas adoptadas por el BCE para impulsar la economía. En la actualidad se sitúa en terreno negativo y no está previsto que vuelva a positivo al menos hasta principios de 2018. Las entidades llegaron a establecer cláusulas suelo de más del 4% en los contratos, por lo que el reembolso en estos casos sería relevante de concluirse que el tope se fijó sin la transparencia necesaria o de manera legal.

El ahorro del que se han beneficiado los ciudadanos por la caída de los tipos sólo por las hipotecas representa un 2,2% de la renta bruta disponible, según el estudio de BBVA Research. Esta cantidad se incrementaría ahora hasta el 3,2%.

El informe destaca que la liberación de recursos para las familias es mayor si se tiene en cuenta el efecto de los intereses que abonan a los bancos por la disminución de su endeudamiento. Sólo en hipotecas este impacto asciende a otros 9.026 millones de euros o el 1,3% de la renta bruta disponible.

Si en la cuenta se incluye todo tipo de préstamos, la caída del euribor desde 2008 ha supuesto una menor carga financiera para los hogares por casi 17.000 millones. Con la rebaja de la deuda en todas las líneas de financiación, el ahorro se incrementa hasta un total de 46.542 millones de euros, un 6,7% de la renta disponible.

El importe habría alcanzado los 54.000 millones si las cláusulas suelo no se hubieran activado en ningún momento. BBVA, Cajamar y Abanca retiraron todos los topes en junio de 2013, como consecuencia de una sentencia del Supremo, mientras que Popular, Caixabank y Bankia lo hicieron en 2015.

22.520 millones de euros

La caída de tipos de interés ha impactado sobre manera en el dinero que han recibido las familias por los depósitos. Según un informe reciente de BBVA Research, los hogares han visto reducido en 22.520 millones la retribución obtenida. En las imposiciones a plazo, el tipo medio apenas llega ahora al 0,12%.

Bankia hipoteca sin comisiones

Bankia ha empezado el año renovando su oferta hipotecaria. La entidad ha presentado un préstamo al que ha bautizado ‘Hipoteca sin comisiones’, que promete no cobrar comisiones al cliente ni exigirle ningún tipo de vinculación.

Según explica el banco presidido por José Ignacio Goirigolzarri, los nuevos préstamos no incluirán comisión de apertura ni de amortización parcial o total a los clientes. Además, no obligarán a contratar ningún producto adicional con la entidad, como por ejemplo una tarjeta o un seguro. El único requisito es que el cliente debe domiciliar su nómina en Bankia.

“Desde hoy, quien pida una nueva hipoteca en Bankia solo pagará el préstamo y los intereses correspondientes. Nada más, nunca”, recalca el banco, que ha insistido que las condiciones no son una campaña puntual, sino que nacen con un carácter de permanencia.

Bueno es un paso aunque el diferencial que ofrece Euribor + 1.25 parece invitar a vincular mas productos para poder ser competitivo... Confiemos que sea un cambio y no solo propaganda.

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Dación en pago

Un fallo del Juzgado Mercantil de Barcelona amenaza con desestabilizar el sistema de ejecución de hipotecas. La ley prevé que, si el cliente del banco no puede afrontar su deuda, entregue la vivienda a la entidad. Ésta la subastará y, en el probable caso de que la puja quede desierta, el banco puede adjudicarse el 60% de su valor y reclamar al cliente que responda del resto de la deuda con sus bienes presentes y futuros. Esa obligación se deriva de la cláusula de responsabilidad personal universal, que las hipotecas contienen.

El magistrado Ruiz de Lara, sin embargo, anula esa disposición en el caso que juzga y dictamina que el banco debe conformarse con la entrega de la vivienda, sin posibilidad de reclamar nada más. La eliminación en sí misma presenta claroscuros. La cláusula de responsabilidad es plenamente legal, según el Código Civil.

Es cierto que la ley permite que se limite su alcance, mediante acuerdo entre el banco y el cliente, hasta el punto de anularla y establecer una dación en pago sensu stricto, pero no hubo ningún pacto en este caso. Pese a todo, el juez obvia ese hecho e impone la anulación total de la cláusula. Sus argumentos para proceder así siembran todavía más inseguridad.

No en vano explica que esa disposición no se expuso con claridad al cliente, sin determinar cómo habría que proceder para ganar en transparencia (la lectura del documento ante notario ya no basta). Se sienta así un peligroso precedente, en la medida en que toda disposición contractual de una hipoteca, ya no sólo las cláusulas suelo, es susceptible de impugnarse ante un juez. Este escenario genera una grave incertidumbre para clientes y bancos, que forzará a estos últimos a restringir fuertemente la concesión de esta clase de préstamos.

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¿Cómo puedo reclamar a los bancos los gastos de la hipoteca?

El Supremo declaró en diciembre de 2015 como abusivas las cláusulas del Popular y del BBVA que imponían a los clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos en su totalidad o, al menos, una parte de ellos, ya que las entidades son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Desde entonces, ha habido sentencias de diferentes Audiencias y juzgados de primera instancia a favor y en contra. La OCU, que llevó el tema al Supremo, y Adicae, han lanzado campaña para reclamar estos gastos y aconsejan primero exigir su devolución al defensor del cliente bancario, antes de ir a la vía judicial. En los últimos meses, al menos seis bancos, Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja han modificado sus cláusulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas. El asunto más difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el 70% de la factura.

¿Quién puede reclamar?

La Sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años. El camino a seguir es acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas. Afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.

A cuánto puede ascender la reclamación?

Depende del importe de la hipoteca. Según los cálculos de la OCU, si se devuelve todo, incluido el importen de los Actos Jurídicos Documentados, podría ascender a unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

¿Se puede recuperar solo una parte?

Sí. Algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura. El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese". Los abogados consultados entienden que es el banco quien debe asumir ese gasto, ya que es él quien quiere tener la hipoteca sobre la vivienda para el caso de que el cliente no pague su préstamo. Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal.

Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.

¿Qué documentos son necesarios para reclamar?

La documentación que se necesitan para poder reclamar estos gastos es:

Escritura de tu hipoteca

Factura del notario

Factura del registrador

Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).

¿Qué bancos han cambiado sus cláusulas de gastos?

Al menos son seis: BBVA, Santander, Bankia, CaixaBank, Sabadell e Ibercaja.

¿Se puede pedir el dinero a los bancos que han cambiado su cláusula?

Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación. Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de préstamos firmados en el pasado.

¿Es un caso claro para ganar en los tribunales?

Nunca se puede pensar que es fácil ganar las demandas y menos contra los bancos que tienen recursos suficientes para recurrir todo lo que no les favorezca. Sin embargo, el hecho de que hayan modificado sus cláusulas tras la Sentencia del Supremo (que las calificó de abusivas) indica que son conscientes de que no estaban bien establecidas. Pese a todo, hay demandas a favor de los clientes, pero también otras en contra. Todavía no existen muchos pronunciamientos, por lo que es pronto para saber si los clientes ganarán de forma masiva.

Clausulas suelo - solución???

El ministro de Justicia, Rafael Catalá, ha asegurado que el Gobierno está buscando una “alternativa extrajudicial” para que los cerca de millón y medio de afectados por las cláusulas suelo puedan llegar a un acuerdo con los bancos sin necesidad de acudir a los tribunales. Ha añadido que quieren evitar “dilaciones” en la devolución del dinero cobrado de más por la banca desde la firma de la hipoteca. 

En una jornada sobre responsabilidad penal Catalá ha recordado que cada año se presentan un total de millón y medio de asuntos en los juzgados, por lo que, si todos los afectados acudiesen a los tribunales, este número de causas judiciales se duplicaría. Según cifras que maneja el Banco de España hay cerca de millón y medio de afectados por esta cláusula abusiva.

Así, Catalá ha asegurado que desde el Ministerio de Justicia se está trabajando para encontrar una "respuesta ágil y rápida" para todos los afectados que satisfaga sus demandas y necesidades sin necesidad de saturar el sistema judicial.

Recordamos que El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dio el pasado 21 de diciembre la razón a los afectados por las cláusulas suelo al establecer la retroactividad total en la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios. 

El tribunal europeo argumenta su decisión señalando que la jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos hipotecarios es incompatible con el Derecho de la Unión Europea, ya que la directiva europea establece que las cláusulas abusivas no vincularán a los consumidores.

Es decir, considera que la consecuencia de que se dictamine abusiva la cláusula suelo es el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el hipotecado de no haber existido dicha cláusula. Así, avala la retroactividad total.

Estas cláusulas prevén que, aunque el tipo de interés se sitúe por debajo de un determinado umbral (“suelo”) fijado en el contrato, el consumidor seguirá pagando unos intereses mínimos que equivalen a ese umbral y sin que le resulte aplicable un tipo inferior al mismo.

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El vencimiento anticipado de la hipoteca: otra cláusula abusiva...

El vencimiento anticipado de la hipoteca: otra cláusula abusiva que se vuelve contra la banca

La importantísima sentencia del pasado 21 de diciembre del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, tiene un contenido que no se limita a la denominada “retroactividad total de la cláusula suelo”, por la que las entidades habrán de devolver las cantidades totales abonadas por los consumidores en aplicación de dicha cláusula declarada como abusiva, y por tanto, a todas luces nula, debiendo de ser expulsada o eliminada del contrato.

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Es aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.

Es decir, es nada más y nada menos, que la única cláusula contenida en el contrato de hipoteca, que permite, ante el impago de una parte de la deuda, interponer el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria. En muchas hipotecas, por no decir en todas aquellas celebradas con anterioridad a la Ley 2/2013 de 14 de mayo por la que se hizo una “leve” reforma en materia hipotecaria, la cláusula de vencimiento anticipado establece que, el impago de una sola cuota faculta al prestamista para dar por vencido el préstamo y exigir la devolución de la totalidad, a través precisamente del procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Qué dijo, qué ha dicho y qué puede decir al respecto el TJUE?

La sentencia del TJUE del denominado caso Aziz (un obrero marroquí expulsado de su casa de Martorell hace unos años) creó un precedente importante al declarar contrario al Derecho de la Unión Europea la normativa española que impide al juez suspender una ejecución hipotecaria en marcha cuando debe conocer si hay cláusula abusiva.

El Auto dictado posteriormente por dicho Tribunal de fecha 11 de junio de 2015 establece que los Jueces españoles, si consideran la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como abusiva, incluso aunque dicha cláusula no haya llegado a aplicarse, el Juez español debe desplegar todas las consecuencias de dicha declaración, que no es otra que la expulsión o eliminación de dicha cláusula del contrato.

Literalmente dice dicho Auto: “los jueces nacionales están obligados únicamente a dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, a fin de que ésta no produzca efectos vinculantes para el consumidor, sin estar facultados para modificar el contenido de la misma”.

Sin embargo, nuestro Tribunal Supremo, en sentencia dictada el 23 de Diciembre de 2015, precisa y modera la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, en el sentido de que no será nula si hay un incumplimiento flagrante por parte del deudor-consumidor. Es decir, declara lo expresamente prohibido por el TJUE.

Sin embargo, nuevamente, y con fecha de 17 de Marzo de 2016, el TJUE ha vuelto a reiterar, mediante Auto, lo ya establecido en el de 11 de Junio de 2015, manteniendo una doctrina abiertamente contraria a la establecida por el Tribunal Supremo.

El colofón, por no decir el “broche final”, puesto que nos falta todavía esa sentencia que en breve dictará el TJUE sobre el vencimiento anticipado, lo ha puesto la sentencia del pasado 21 de Diciembre, que no solamente trata sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas suelo, sino sobre cuáles son los efectos que se han de desplegar cuando es declarada abusiva una cláusula, y en todo caso, quién puede limitar estos efectos.

Con contundencia responde el TJUE a dichas cuestiones:

¿Cuáles son los efectos que se han de desplegar cuando una cláusula de cualquier contrato celebrado con consumidores es declarada abusiva por un juez nacional?

“Incumbe al juez nacional, pura y simplemente, dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, sin estar facultado para modificar su contenido”. Con tal suerte que “declarada una cláusula como abusiva, significa que nunca ha existido”.

¿Se pueden limitar o moderar los efectos de inexistencia de una cláusula declarada como abusiva? Y de ser así, ¿Quién puede proceder a limitarlos o moderarlos?

Pues a esta pregunta también responde el Tribunal de Justicia sin que la contestación se preste a ninguna ambigüedad: “El Tribunal de Justicia es el único que puede decidir acerca de las limitaciones que haya de aplicarse a la interpretación que él mismo haya hecho de una norma del Derecho de la Unión”.

Con estos antecedentes, me resulta francamente complicado tan siquiera imaginar que la sentencia que se dictará próximamente en referencia a la posible moderación de la cláusula de vencimiento anticipado coincida en algo a la doctrina sentada por nuestro Alto Tribunal en su sentencia de 23 de diciembre de 2015.

¿Qué consecuencias tendría que el TJUE negara la moderación establecida por el TS en la cláusula de vencimiento anticipado?

Pues nada más y nada menos que, declarada abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, el procedimiento de ejecución hipotecaria también habrá de ser declarado nulo e inexistente, quedándole como única opción al prestamista, la reclamación de lo que le adeuden por un procedimiento más garantista, con verdadera contradicción entre las partes, y cuya clase habría de ser determinada dependiendo de la cuantía a reclamar.

En definitiva, de seguir el TJUE en su línea ya establecida nos encontraremos con un nuevo varapalo para nuestros legisladores, para la Banca y para la seguridad jurídica que obligadamente nos deben ofrecer nuestros Tribunales.

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