El crecimiento del alquiler de casas turísticas a residentes en el extranjero es una práctica habitual en nuestro país que crece de manera casi imparable, gracias entre otros factores, al contacto vía on line de los particulares. Es fácil encontrar en la Red anuncios que se dirigen a residentes en el extranjero para el alquiler de una casa o incluso de una o varias habitaciones y existen aplicaciones que ponen en contacto directo a los particulares.
España sigue siendo uno de los grandes destinos turísticos mundiales y atrae a millones de extranjeros En este contexto de liderazgo turístico mundial en aumento, los turistas prefieren alojarse en viviendas de alquiler a contratar la estancia en un hotel. Ello por diversos motivos que van desde el hecho de que es una práctica habitual en otros países, hasta el menor coste que puede conllevar (lo que no siempre es así). La cuestión ha suscitado una interesante polémica en Cataluña, recientemente, al hilo de la reciente actividad reguladora sobre la materia.
En muchos de estos supuestos se utilizan contratos modelo que están accesibles en Internet. En otros casos incluso no se recurre a ningún contrato, no quedando huella para el fisco de la operación realizada. La ley de alquiler 4/2013 traspasó la competencia relativa a este tipo de alquileres a las Comunidades autónomas y éstas ofrecen (como suele ser habitual) respuestas diferentes, si bien, en ocasiones ni si quiera existe regulación que aborde la cuestión de manera exhaustiva.
Valga como ejemplo de la heterogeneidad que presentan las diferentes comunidades autónomas en este importante tema, la moratoria que acaba de anunciar la alcaldesa deBarcelona que paraliza la concesión de licencias turísticas durante un año y que se extiende a viviendas de uso turístico, como un paso previo a la confección de un plan especial de regulación de alojamientos turísticos. Mientras que otras Comunidades como Aragón ha tomado "medidas contra el uso, cada vez más relevante, de la cesión de viviendas individuales y particularespara una actividad de alojamiento turístico que provoca situaciones de intrusismo y competencia desleal y que empaña la calidad de los destinos turísticos" Ley 2/2014, de 23 de enero, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón.
Propietarios del inmueble, cuidado
Pues bien, hay un elemento en esa relación que debe hacer saltar las alarmas a los propietarios del inmueble sito en España, que optan por este tipo de alquileres y a los mismos arrendatarios: la residencia en el extranjero de estos últimos.
En los casos descritos, se trata de turistas que vienen a pasar sus vacaciones a España y que residen en el extranjero. Es indiferente su nacionalidad, lo importante es que su domicilio se situé en país extranjero. Cuando esto ocurre (y ocurre en todos los supuestos descritos) la aplicación de la ley española no es automática, como tampoco lo es la determinación de la competencia de los Tribunales españoles para el supuesto en que se produzcan reclamaciones vía judicial.
Son muchas las cuestiones que pueden surgir y desencadenar un litigio: el no pago del alquiler, el que la vivienda no reúna las características prometidas, la no devolución de la fianza, el doble alquiler, la no devolución de la señal entregada a modo de reserva etc.
Cuando esto ocurra y surja el litigio, lo primero que se deberá determinar es ante qué Tribunal deberá interponerse la demanda y en segundo lugar qué ley será la aplicable. En último lugar cuando se dicte Sentencia, el reconocimiento y ejecución de la misma ante otros Tribunales.
Todas estas cuestiones son objeto de Derecho Internacional Privado y debe tenerse muy en cuenta a la hora de celebrar un contrato de estas características; incluso a la hora de comenzar una relación comercial que tendría como objeto el posterior alquiler turístico.
No es suficiente con asegurarse de que la vivienda de uso turístico cumple con los requisitos de la legislación de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre. Conviene dar un paso adelante y hacer una operación de blindaje frente a todas las eventualidades que una relación comercial de este tipo puede ocasionar, cuando el arrendatario reside en otro país. Ello redundará en una mayor seguridad jurídica para los propietarios del inmueble y para el que lo alquila.
Un buen asesoramiento es necesario (evita problemas de futuro y costes de litigación) y una buena información es imprescindible para que los particulares sepan siempre a qué atenerse.Puede ser arriesgado dejar el descanso vacacional a merced de un inexistente asesoramiento sobre las consecuencias del régimen jurídico de este tipo de contratos. Por eso se debe conocer no solo la regulación autonómica sino tambiénlos efectos derivados de la aplicación del Derecho Internacional Privados en los supuestos en los que como se ha visto, existen elementos que transcienden de la regulación de nuestro país, lo que sucede cuando entran en escena no residentes.
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