Inmobiliaria Alyves alquiler y venta de pisos. Alquilers baratos en madrid. Alquiler de piso en Madrid. Venta de pisos baratos en Madrid. Venta de vivienda en Madrid. Alquiler piso. Inmobiliaria alquiler seguro Madrid. alquileres en. Alquiler de local en madrid. Locales en alquiler. Bancos. Embargos. Alquiler y venta de locales

viernes, 17 de febrero de 2017

El impuesto de la plusvalía municipal, declarado inconstitucional cuando se vende en pérdidas

El impuesto de la plusvalía municipal, declarado inconstitucional cuando se vende en pérdidas
El TC ha declarado inconstitucional la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía en Guipúzcoa, una ley que es igual a la estatal, con lo que este pronunciamiento obligará a modificar la normativa nacional. De este modo, el Tribunal Constitucional considera que cuando hay una caída del valor del suelo, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble. Se trata de una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

Tal y como señala la abogada Carmen Giménez, de G&G Abogados, la fórmula para realizar el cálculo del impuesto grava cantidades ficticias y no reales, ya que se realiza sobre valores catastrales del suelo que bien se han quedado estancados o bien que no han dejado de aumentar, a pesar de la caída real tanto del precio de las viviendas, como del precio del suelo.

En concreto, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición, según explica José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. No obstante, este método de cálculo también se está cuestionando en los juzgados españoles tal y como publicó idealista/news hace unos días.

Se han dictado numerosas sentencias en diferentes juzgados y tribunales de las distintas Comunidades Autónomas que determinan que, si en la transmisión de un inmueble no ha habido a favor del obligado al pago del impuesto un aumento del precio en términos económicos y reales, no se dará el presupuesto fijado por la Ley de Haciendas Locales para que se devengue dicho tributo.

El juzgado de lo Contencioso de San Sebastián es uno de los que ha cuestionado ante el Tribunal Constitucional el sistema de cálculo de este impuesto: si no ha habido un aumento real del valor del suelo, no se debe generar el tributo ni la obligación del contribuyente a pagarlo, ya que debe primera la realidad económica frente al “método del cálculo”. Para ello, alegan que deben imperar los principios de equidad, justicia y capacidad económica que se contemplan en la Constitución española.  

Esta circunstancia, en las operaciones en las que hay pérdida patrimonial, infringiría lo que recoge el artículo 31 de la Constitución: “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.

De hecho, ha sido el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de San Sebastián el que ha planteado la cuestión de inconstitucionalidad sobre la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía de Guipúzcoa. Esta regulación es igual a los artículos 104 y 107 de la Ley de Haciendas Locales, con lo que el pronunciamiento del Constitucional obligará a modificar la normativa estatal y la vasca.

Además, según José María Salcedo, de Ático Jurídico, “el hecho de que la normativa no contemple la posibilidad de que la transmisión produzca una pérdida o minusvalía supone el gravamen de un incremento ficticio que, por ser calculado de forma predeterminada por el método previsto en la norma, no puede ser tampoco objeto de una valoración pericial contradictoria para la determinación de la base imponible, ni admite prueba en contrario”. Es decir, los ayuntamientos no aceptan que el contribuyente aporte pruebas contra la valoración hecha por la administración pública.  

Esto, a juicio de los expertos, supone una clara limitación del derecho de defensa previsto en el artículo 24 de la Constitución, que estipula que todas las personas “tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión” y que también tienen derecho “a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa”. 

miércoles, 15 de febrero de 2017

Calculo de la plusvalía se puede reclamar

La fórmula de cálculo de la plusvalía municipal, de nuevo cuestionada
En 2010, una sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Cuenca, avalada por una posterior del TSJ de Castilla La Mancha (2012) cuestionó, por primera vez, la fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal: la ley establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición.
Con el tiempo otros argumentos han ido cogiendo peso a la hora de anular las liquidaciones de plusvalía municipal, y cada vez han sido menos los que han continuado cuestionando la fórmula de cálculo del impuesto. Sin embargo, una sentencia recientemente dictada por un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Madrid (que se remite a otra anterior) nos recuerda que aún no se ha dicho la última palabra sobre este tema ya que vuelve a cuestionar la fórmula de cálculo del impuesto.
Dos fueron los motivos por los que dejó de cuestionarse la fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal: Por un lado, la furibunda respuesta de la Administración en bloque, concretada en dos informes de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y de la Dirección General de Tributos, que cuestionaban los argumentos de las sentencias del Juzgado de Cuenca y del TSJ de Castilla La Mancha.
Por otro, la posibilidad de alegar la inexistencia de hecho imponible en los casos en que se había vendido en pérdidas (la mayoría en esos años), siendo ésta una alegación más segura por ser admitida por la práctica totalidad de los Juzgados y Tribunales. ¿Para qué arriesgarse a cuestionar la fórmula de cálculo del impuesto, cuando la inexistencia de hecho imponible iba a ser, seguro, mejor acogida por cualquier Juzgado o Tribunal?
Además, algunos Tribunales como el TSJ de la Comunidad Valenciana (con cambio de criterio incluido) rechazaron abiertamente la posibilidad de cuestionar la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal.
Por ello, cuando parecía que estábamos ante un debate cerrado, o casi cerrado, y que las preocupaciones de Administración y contribuyentes en lo que a la plusvalía municipal se refiere, iban por otros derroteros, sorprende que la referida sentencia de un Juzgado de lo Contencioso de Madrid (que como hemos dicho, se remite a otra anterior del mismo Juzgado), hayan vuelto a poner la problemática de la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal de plena actualidad.
El argumento empleado no es nuevo, y es el mismo que utilizaron en su día las sentencias de Cuenca y del TSJ de Castilla La Mancha. Es decir, que de la fórmula de cálculo prevista en el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales resulta el incremento de valor que el terreno tendrá en los años siguientes a su transmisión, pero no el aumento que ha tenido desde su adquisición hasta su transmisión, que es en teoría el que debería grabar el impuesto.
Y lo cierto es que se trata de una alegación interesante, en la medida que permite impugnar cualquier liquidación de plusvalía municipal, y no sólo aquellas en las que se acredite que no se ha producido un incremento del valor del terreno.


lunes, 13 de febrero de 2017

El banco vende de tu hipoteca a fondo buitre... ¿que sucede?

En ocasiones puede ocurrir que el banco venda nuestra hipoteca a otra entidad bancaria, a una financiera o a un fondo de inversión. Con dicha cesión, los nuevos “propietarios” de la hipoteca son los que nos reclamarán el pago de las cuotas mensuales. Pero, ¿por qué sucede esto? Y, sobre todo, ¿qué ventajas o inconvenientes tiene para nosotros?

Bajo todo el papeleo, se le brinda al hipotecado, por ley, la oportunidad de extinguir nuestra hipoteca por un precio muy inferior a su valor. Este hecho es ampliamente desconocido, pero puede ser extremadamente beneficioso para el titular de la vivienda. No obstante, hay poco tiempo para detectarlo y el banco no tiene por qué comunicárnoslo, según otra cláusula abusiva más de las hipotecas.

Así, el banco puede ceder nuestra deuda a otro banco, pero también a una financiera o a un fondo de inversión. Esta tercera opción suele ser un “fondo buitre”, es decir, un fondo de inversión que se dedica a comprar deudas privadas o públicas por importes muy bajos para especular, obteniendo enormes ganancias. Cuando un banco está al borde de la quiebra, puede actuar de esta manera, acudiendo a fondos buitres que no pierden estas oportunidades tan jugosas.

Pero los hipotecados tampoco deberían perder esta oportunidad, aunque les ponen una gran traba para ello. En concreto, la cláusula de cesión de crédito a terceros establece que la entidad financiera podrá ceder el préstamo en todo o en parte a favor de terceros, sin necesidad de solicitar autorización al deudor, en virtud de esta cláusula abusiva que aparece en todas las hipotecas.

Así, el hipotecado solo dispone de nueve días desde la venta del préstamo para comprar la deuda al nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado, más las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho (según se establece en el artículo 1535 del Código Civil).

El gran obstáculo está en que la mayoría de los textos de hipoteca contienen esta cláusula según la cual el hipotecado renuncia expresamente a que le comuniquen la cesión de su hipoteca, un derecho establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se trata, por descontado, de una cláusula abusiva. Y ante la ley podemos ejercer el derecho de solicitar que se anule.

Sumadas ambas trabas, parece misión imposible. Pero existen procedimientos para estar al tanto de una posible venta de nuestra hipoteca, que conocemos bien los abogados especialistas en derecho hipotecario. No es sencillo, pero sí posible, y merece la pena tener conocimiento de ello porque significaría una oportunidad de convertir una dación en pago (si no podemos afrontar nuestra hipoteca y vamos a perder nuestra casa) en una inteligente maniobra para ser los propietarios definitivos sin deber, además, nada a ninguna entidad

Pongamos un ejemplo. Nos quedan 150.000 euros por pagar en los próximos años, pero nuestro banco acaba de ceder nuestra hipoteca a un tercero. En este caso, debemos saber que existe la posibilidad de que podamos pagar nuestra vivienda y olvidarnos de la hipoteca abonando sólo 15.000 euros. Este supuesto podría ser perfectamente real, ya que cuando nuestro banco vende el préstamo hipotecario que tenemos con él, podemos comprársela a nuestro nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado. Y esta cuantía suele ser muy inferior a lo que, en realidad, nos quedaría por liquidar.

Es posible que podamos hacernos cargo del “nuevo” valor de nuestra hipoteca, que puede descender hasta incluso un 90% como en el ejemplo que comentaba al principio. Aunque, como media, se podría afirmar que estaríamos ahorrando en estos casos al menos un 50% del coste real, aproximadamente.

Lo esencial de todo este asunto es que los propietarios que abonan una hipoteca mes a mes deben revisar la misma, por si acaso se ha producido o se puede producir próximamente una venta de la deuda por parte de nuestro banco. La clave está en ponerse en manos de profesionales que tenemos experiencia en esta rama legal, ya que, debido al desconocimiento general del tema, es prácticamente la única manera de saber si estamos a tiempo de ejercer nuestro derecho a comprar nuestra propia hipoteca a un precio muy bajo, y cómo hacerlo.

Pero si no lo conseguimos, y pasan los 9 días establecidos desde que el banco cede nuestro crédito hipotecario, debemos saber un matiz importante: ahora estamos en unas manos bien distintas. Si mantenemos nuestros pagos al día y correctamente no notaremos ninguna eventualidad. Sin embargo, si no podemos hacer frente a la hipoteca debidamente y quisiéramos renegociar la forma de pago, entidades como los fondos buitre no suelen estar de acuerdo con ningún tipo de cambio al respecto. Y los impagos representarían directamente un embargo, sin más conversaciones.

miércoles, 8 de febrero de 2017

Ático En Alquiler Calle de Valcarlos 11, Las Tablas 1.350 €/mes

Ático En Alquiler Calle de Valcarlos 11, Las Tablas
1.350 €/mes 
Ático|3 Dorm|2 Baños|145m²
Ático de 92 m2 útiles más terraza de 30 m2, situado en urbanización privada, con piscina climatizada, abierta de Febrero a Noviembre. Distribuida en 3 dormitorios amplios, cor armarios empotrados, salón con dos ambientes, comedor y zona de estar. Dos baños, uno con bañera en suite, en el dormitorio principal y el baño con ducha, en pasillo. Cocina equipada con electrodomésticos de primeras marcas, lavadora, nevera, lavavajillas, vitrocerámica, horno y campana. Calefacción individual de gas natural, aire acondicionado en toda la vivienda. Suelos de tarima, puertas en roble. Incluye 1 plaza de garaje y trastero. Cámaras de seguridad y portero físico 24 horas. Excelente ubicación, cerca de Mercadona, accesos a M-30 y A-1, próxima al metro, con guarderías y colegios en la zona.

Contacto: Mayte 605.84.66.47

Información del inmueble

Características básicas

145 m2 construidos
3 dormitorios
2 wc
Terraza
Plaza de garaje incluida en el precio
Segunda mano/Buen estado
Armarios empotrados
Trastero
Cocina con electrodomésticos y casa sin amueblar
Edificio

Planta 6, exterior
Con ascensor
Certificación energética E : 
Equipamiento

Inmueble de lujo
Aire acondicionado
Piscina

Pisos de Bancos

¿Por qué los bancos tienen todavía un buen número de viviendas vacías? Aunque algunos quieran hacer pensar que las entidades financieras están esperando a que los precios suban para sacarle rentabilidad a su ladrillo, lo cierto es que tenen un importante cartera de viviendas a la venta de las que no consiguen deshacerse por que se encuentran ubicadas en lugares en los que apenas hay demanda.
Las viviendas propiedad de bancos anunciadas se encuentran situadas, en su mayoría, en pequeñas localidades: el 49,7% de ellas están en municipios con una población inferior a los 20.000 habitantes. Los datos revelan también que el 14,6% de todo el producto inmobiliario del que dispone la banca está situado en capitales de provincia y solo 4 de cada 100 casas, en grandes ciudades.
El tipo de municipio que concentra más viviendas de banco es el que tiene entre 5.000 y 20.000 habitantes (el 31% del total), seguido por las localidades de entre 20.000 y 50.000 habitantes (19%). El 15% está situado en pueblos de entre 1.000 y 5.000 habitantes, mientras que únicamente un 4% se localiza en los de menos de 1.000 personas.
Sólo el 4% del total de viviendas procedentes de entidades financieras a la venta están localizadas en grandes núcleos con una población superior a las 500.000 personas, mientras que el 14% se sitúan en ciudades de entre 100.000 y 500.000 habitantes y las que tienen entre 50.000 y 100.000 vecinos disponen un 13% de su stock.

miércoles, 1 de febrero de 2017

Madrid y Barcelona - Clausulas suelo

A partir de este mes, las oficinas de Vivienda de Barcelona y la Oficina Municipal de Información al Consumidor de Madrid ofrecerán un servicio gratuito a los ciudadanos que necesiten reclamar cláusulas suelo, a raíz de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que determinaba que los bancos debían devolver lo cobrado de más por estas cláusulas de sus hipotecas.

El concejal de vivienda de Barcelona, Josep Maria Montaner, acompañado por el juez José María Fernández Seijó, explicaron ayer esta nueva función del gobierno municipal, previo al inicio de la formación. Las clases serían impartidas por Fernández Seijó y el abogado Martí Batllori y dirigidas a los 40 trabajadores de las oficinas de vivienda. Los técnicos del Ayuntamiento, estos son, personal de dirección, gestión y abogadas, serán quienes guíen a todos aquellos afectados por la problemática hipotecaria. También, anunciaron que se activará un servicio para acompañar a las personas en riesgo de exclusión social, atendiendo así a las medidas que marca la ley 4/2016 sobre protección del derecho a la vivienda.

El Ayuntamiento de Madrid, por su parte, ofrece este servicio a través del programa de asesoramiento en la gestión de la economía doméstica. Las consultas de los ciudadanos servirán para aclarar si su hipoteca cuenta con una cláusula suelo y evalúar la cuantía aproximada de la reclamación. También, cubrirán las dudas de los afectados en otros conceptos de la escritura e inscripción de la hipoteca. Se ofrecerá desde su oficina central, en la calle Príncipe de Vergara, 140. En Barcelona estarán repartidos en las oficinas distribuidas en los distritos de la ciudad.

Desde el Ayuntamiento de Barcelona recordaron que el consumidor puede ir directamente a los tribunales o bien acudir a este proceso previo de negociación con el banco. Uno de los objetivos es que en último término siempre sean los jueces quienes resuelvan el conflicto. Desde el gobierno municipal de Madrid puntualizaron que este dispositivo se adaptará a los términos que se establezcan en la regulación que marca el Real Decreto.

La función del Ayuntamiento será la de asesorar al consumidor que "frente a algunos profesionales, aprovechando el tsunami de las cláusulas suelo, puedan generar un coste adicional a los ciudadanos", advirtió Seijó, haciendo referencia a los cientos de servicios que se anuncian estos meses para ayudar a los afectados: "Si te coge un desaprensivo de estos que te obligan a firmar una cláusula de la renuncia de lo que te tienen que devolver o a pagos adelantados,es un flaco favor a los consumidores", lamentó. 

El nuevo servicio ayudará a transmitir información de forma clara y transparente de cómo deben rellenar los formularios de reclamaciones y dónde depositarlos. "El Ayuntamiento será proactivo, pero no de intermediario", aclaró el juez que recordó que el consistorio tiene la función de proteger a sus ciudadanos. "La cosa es que cualquier ciudadano elija qué asesoramiento le genera más confianza y todos podamos colaborar", puntualizó Seijó.  Recordó que el Colegio de Abogados de Barcelona también ha abierto una oficina de asesoramiento gratuito a los ciudadanos.