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lunes, 30 de enero de 2017

Alquileres de los Bancos

Popular, BBVA y Santander traspasarán 3.300 pisos en alquiler a Testa Residencial
a socimi Testa Residencial se prepara para duplicar su tamaño y convertirse en la compañía líder en España por número de viviendas en alquiler. Popular, BBVA y Santander traspasarán 3.300 pisos en una operación valorada en 665 millones de euros. Esta transacción se realizará a través de una ampliación de capital no dineraria que se aprobará hoy lunes.

La socimi actualmente cuenta con una cartera de 4.700 viviendas y estudia fusionarse con Acciona Real Estate. Con esta fusión y el traspasado de las casas, Testa tendría unas 9.400 viviendas en alquiler, con lo que se convertiría en el líder en nuestro país.

Con el traspasado de los 3.300 pisos, los tres bancos reforzarán sus participaciones en Testa Residencial, en detrimento de Merlin Properties que verá diluida su participación del 34,2%. Es el segundo accionista por detrás de Banco Santander que cuenta con un porcentaje del 46,2%. BBVA cuenta con un 13% y el Popular con el 6% restante. 

martes, 24 de enero de 2017

Alquilar vivienda a una empresa

Si vas a alquilar tu vivienda a una empresa, podrás tributar menos por IRPF y no se pagará IVA
Cuando hablamos del alquiler de una vivienda, pensamos en una persona física como inquilino y no siempre es así. En ocasiones es una empresa la que alquila la casa para que residan allí empleados suyos. En estos casos, el casero puede beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos en el IRPF y el arrendamiento puede estar exento de IVA.

¿Puede el arrendador beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos por alquilar su casa a una empresa? La respuesta es sí, el casero puede tributar sólo por el 40% de los rendimientos, de acuerdo con una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC). 

Es decir, la norma sólo exige que el destino del inmueble arrendado sea el de vivienda, sin especificar quién puede ser el arrendatario, ni, por tanto, si es persona física o jurídica. Recuerda también el TEAC que, a partir de 2015, la ley ya no se refiere expresamente a que el arrendatario tenga que ser una persona física (ya no alude a la edad del arrendatario).

Por tanto, los ingresos obtenidos por el arrendador sí se beneficiarían de la reducción del 60% en el IRPF, aunque sea una entidad (y no una persona física), la arrendataria.

En cuanto a si el alquiler de una casa a una empresa está exento del pago del IVA,el TEAC establece que si en el propio contrato de alquiler el inquilino (una empresa) se redacta quiénes serán las personas que ocuparán la casa para destinarlo a su hogar, el arrendamiento sí estará exento de IVA. 

Recuerda que “deberán figurar en el contrato de arrendamiento los nombres de los ocupantes de la vivienda, no pudiendo relegarse su designación para un momento posterior. Si fuera así, se estaría subarrendando la vivienda y por tanto se perdería la exención en IVA”. “Es una cuestión a tener en cuenta por aquellas empresas que quieran arrendar una vivienda para sus trabajadores y les interese (por no tener derecho a deducir las cuotas de IVA) que dicho arrendamiento esté exento de IVA”, subraya Salcedo.

En definitiva, el TEAC considera que este tipo de subarriendo puede impedir la exención del IVA en caso de que sea posterior al contrato de arrendamiento suscrito por la empresa. De ahí la importancia de que figuren en el mismo contrato los nombres de los empleados que van a estar subarrendados en la casa. 

Y es que hasta el mismo Ministerio de Hacienda considera que cuando una persona jurídica arrienda una casa y posteriormente la destina a alojamiento de sus trabajadores, estaría realizando un subarriendo del inmueble, por lo que la operación no estaría exenta del IVA. 

jueves, 19 de enero de 2017

Cataluña creará un índice para controlar la subida del precio de los alquileres

La consellera de Gobernación, Administraciones Públicas y Vivienda de Cataluña, Meritxell Borràs, ha informado de que crearán un índice de precios de alquiler para controlar las subidas, después de constatar el incremento de precios en 2016. En concreto, los alquileres en esta comunidad crecieron un 26,8% interanual, hasta situarse en 13,3 euros el m2, según datos de idealista. Este indicador servirá de referencia para que los Ayuntamientos concedan bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellos propietarios que mantengan los alquileres dentro de los niveles acordados. 

El grupo de trabajo organizado para este fin ha encontrado una fórmula para evitar precios abusivos: la puesta en marcha de un índice que tomará como referencia las fianzas depositadas en el Incasòl y valorará criterios como la superficie, la ubicación, el estado de la casa, la eficiencia energética o si está amueblado o no. 

El objetivo es que los propietarios no pongan unas rentas superiores al índice y para incentivarles posibilitará que los consistorios catalanes puedan aplicar bonificaciones en el IBI. De hecho, en caso de publicar un alquiler por encima del precio del índice, el casero tendrá que avisarlo y no tendrá acceso al aval de alquiler de la Generalitat. Pero el Gobierno catalán aún no cuenta con el apoyo de los Ayuntamientos y tampoco ha confirmado si ya ha trasladado a estas administraciones de qué modo se implicarán en la medida.

Además, la Generalitat también estudia actuar sobre el IRPF mediante bonificaciones para aquellos caseros que ajusten el precio del alquiler dentro de la franja que ofrezca el índice. Sin embargo, todavía no cuenta con el apoyo del Estado, con lo que no hay nada concretado. 

Otro castigo a los propietarios es que las ayudas a la rehabilitación que concede el Gobierno catalán como los Ayuntamientos se den con preferencia a los propietarios que certifiquen que ofrecen sus pisos a precios inferiores al índice. 

Borràs ha declarado que, desde la conselleria de Vivienda, «queremos tirar adelante de manera inmediata la creación de un índice de referencia del precio del alquiler, que dará transparencia al mercado de renta y también permitirá modular los incrementos exagerados que en el alquiler se puedan producir». Según fuentes de la consejería, el decreto que regulará este índice de referencia podría estar listo en un plazo de dos o tres meses.

El gobierno de la Generalitat creó un grupo de trabajo para poder crear medidas que ayudarán a moderar los incrementos del mercado de alquiler que, principalmente, experimenta Barcelona y su área metropolitana por extensión. Al intervenir en el mercado del alquiler con esta medida, buscan contribuir en un equilibrio de los precios de la oferta existente y entre los derechos y deberes de inquilinos y propietarios.

Esta medida, que plantearon como «urgente», no es la única que elaborará el grupo de trabajo creado por el Govern. Como ya anunciaron al aprobar la ley 4/2016 de Derecho a la Vivienda, prevén presentar para después de verano la futura ley de alquiler donde esperan desplegar a fondo más acciones en materia de alquiler en Cataluña.

¿Cómo funcionará?

Las medidas que establecerán el precio medio de alquiler se basarán en los datos dispuestos en el Incasòl. Es decir, donde actualmente se formalizan legalmente los contratos de alquiler en Cataluña. Al tratarse de una referencia de las transacciones, es un dato más fiable y ajustado a la realidad del mercado. Aunque en declaraciones del presidente de API Cataluña, Joan Ollé, para El Periódico, esos precios «acaban siendo una media de un fenómeno que es disperso y puede acabar siendo un nido de conflictos».

Esos precios, también serán regulados en función de las características de cada inmueble. Esto es, el tamaño del piso, su ubicación, su accesibilidad o el estado de conservación de la vivienda. De esta forma, habrá un precio máximo y otro mínimo, según lo determinen esos factores.

Aun estableciendo un techo al precio del alquiler, no se congelarán en el tiempo los valores de la medida en un mercado tan dinámico como el inmobiliario y se irán repasando las cifras. Cada dos años se procederá a la actualización de los precios de referencia por m2 del índice y cada cuatro años se revisarán los criterios de elaboración del indicador.

Para aquellos propietarios que ajusten el precio del alquiler a la referencia de la Generalitat, se les ofrecerá la posibilidad de acceder a las ayudas de plan de vivienda de Cataluña. Por ejemplo, tendrán acceso a subvenciones a la rehabilitación de la vivienda o acogerse a los beneficios del aval alquiler.

miércoles, 18 de enero de 2017

Comprar una Ganga Vs Hacienda

Si has comprado un piso muy barato, Hacienda te querrá cobrar un impuesto extra

Aunque el precio de la vivienda está recuperando el terreno perdido durante la crisis, lo cierto es que todavía se pueden encontrar pisos a precios muy bajos. Sin embargo, Hacienda está penalizando la compra de una ‘ganga’, a través de la reclamación de un pago superior al que inicialmente se ha abonado del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). La razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado.   

Ya es recurrente que la hacienda autonómica exija al comprador o heredero de una vivienda el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra o herencia. Es lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. Además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.

Esto se debe a que el valor que determina la administración autonómica a la vivienda vendida o heredada es superior al precio al que se ha escriturado por no haberlo revisado con la misma rapidez con la que se han producido las bajadas del precio en el mercado inmobiliario real. Esto demuestra que hay un desfase importante entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y de qué manera determinan las comunidades autónomas el valor de una casa? Cada una utiliza un método de comprobación diferente. El artículo 57 de la Ley General Tributaria establece siete métodos diferentes de comprobación de valores. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

La base imponible del ITP y del ISD es el valor real de los bienes, y no lo que se ha pagado por ellos. Por ello una Comunidad Autónoma puede prescindir del valor consignado en la escritura pública, y fijar ella el valor real del inmueble en base a alguno de los métodos previstos en el referido artículo 57 de la Ley General Tributaria.

Nadie que adquiera un inmueble está libre de que su valor sea comprobado y de que le exijan el pago de más impuestos que los que pagó en su día. Este tipo de comprobaciones son muy habituales y que, afortunadamente, en la mayoría de los casos están siendo anuladas por los Tribunales.

Pero las liquidaciones complementarias giradas a los contribuyentes son enjuiciadas por diferentes Tribunales Superiores de Justicia, en función de los métodos de comprobación empleados. Por ello, las posibilidades de éxito en cada caso son también diferentes. Para recurrir dichas liquidaciones complementarias, el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiente a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo. 


viernes, 13 de enero de 2017

Los ahorros que nos quitaron

Las familias se han beneficiado de la caída de los tipos de interés durante la crisis. Pero las cláusulas suelo han impedido que el ahorro haya sido completo. En concreto, estos topes han provocado que un tercio de esos menores gastos no se hayan hecho efectivos desde 2008 hasta septiembre de 2016.
Los hogares han tenido que destinar a las cuotas hipotecarias en ese periodo 15.674 millones de euros, según cálculos realizados por BBVA Research, por el descenso del euribor, una cantidad que habría ascendido a algo más de 23.000 millones sin las cláusulas suelo.
El Banco de España llegó calcular a principios del ejercicio pasado que el sector financiero tendría que devolver un máximo de 7.500 millones si se aplicara la retroactividad total de los topes, una circunstancia que se producirá como consecuencia de la sentencia del 21 de diciembre del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
El importe ha cambiado sustancialmente, al entorno de los 4.000 millones de euros, ya que las entidades han negociado con los clientes el cambio en las condiciones. Han sustituido los tipos variables con cláusulas suelo por tasas fijas.

Devoluciones a partir de ahora

En los próximos meses, buena parte de los consumidores recuperarán el dinero que han abonado de más a los bancos, bien sea a través de condenas en los tribunales o mediante el procedimiento extrajudicial que está diseñando el Gobierno y que se aprobará, previsiblemente, mañana.
El euribor, que llegó a situarse por encima del 5%, se ha desplomado como consecuencia de la crisis y las medidas adoptadas por el BCE para impulsar la economía. En la actualidad se sitúa en terreno negativo y no está previsto que vuelva a positivo al menos hasta principios de 2018. Las entidades llegaron a establecer cláusulas suelo de más del 4% en los contratos, por lo que el reembolso en estos casos sería relevante de concluirse que el tope se fijó sin la transparencia necesaria o de manera legal.
El ahorro del que se han beneficiado los ciudadanos por la caída de los tipos sólo por las hipotecas representa un 2,2% de la renta bruta disponible, según el estudio de BBVA Research. Esta cantidad se incrementaría ahora hasta el 3,2%.
El informe destaca que la liberación de recursos para las familias es mayor si se tiene en cuenta el efecto de los intereses que abonan a los bancos por la disminución de su endeudamiento. Sólo en hipotecas este impacto asciende a otros 9.026 millones de euros o el 1,3% de la renta bruta disponible.
Si en la cuenta se incluye todo tipo de préstamos, la caída del euribor desde 2008 ha supuesto una menor carga financiera para los hogares por casi 17.000 millones. Con la rebaja de la deuda en todas las líneas de financiación, el ahorro se incrementa hasta un total de 46.542 millones de euros, un 6,7% de la renta disponible.
El importe habría alcanzado los 54.000 millones si las cláusulas suelo no se hubieran activado en ningún momento. BBVA, Cajamar y Abanca retiraron todos los topes en junio de 2013, como consecuencia de una sentencia del Supremo, mientras que Popular, Caixabank y Bankia lo hicieron en 2015.

22.520 millones de euros

La caída de tipos de interés ha impactado sobre manera en el dinero que han recibido las familias por los depósitos. Según un informe reciente de BBVA Research, los hogares han visto reducido en 22.520 millones la retribución obtenida. En las imposiciones a plazo, el tipo medio apenas llega ahora al 0,12%.

jueves, 12 de enero de 2017

Bankia hipoteca sin comisiones

Bankia ha empezado el año renovando su oferta hipotecaria. La entidad ha presentado un préstamo al que ha bautizado ‘Hipoteca sin comisiones’, que promete no cobrar comisiones al cliente ni exigirle ningún tipo de vinculación.

Según explica el banco presidido por José Ignacio Goirigolzarri, los nuevos préstamos no incluirán comisión de apertura ni de amortización parcial o total a los clientes. Además, no obligarán a contratar ningún producto adicional con la entidad, como por ejemplo una tarjeta o un seguro. El único requisito es que el cliente debe domiciliar su nómina en Bankia.

“Desde hoy, quien pida una nueva hipoteca en Bankia solo pagará el préstamo y los intereses correspondientes. Nada más, nunca”, recalca el banco, que ha insistido que las condiciones no son una campaña puntual, sino que nacen con un carácter de permanencia.

Bueno es un paso aunque el diferencial que ofrece Euribor + 1.25 parece invitar a vincular mas productos para poder ser competitivo... Confiemos que sea un cambio y no solo propaganda.

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miércoles, 11 de enero de 2017

Dación en pago

Un fallo del Juzgado Mercantil de Barcelona amenaza con desestabilizar el sistema de ejecución de hipotecas. La ley prevé que, si el cliente del banco no puede afrontar su deuda, entregue la vivienda a la entidad. Ésta la subastará y, en el probable caso de que la puja quede desierta, el banco puede adjudicarse el 60% de su valor y reclamar al cliente que responda del resto de la deuda con sus bienes presentes y futuros. Esa obligación se deriva de la cláusula de responsabilidad personal universal, que las hipotecas contienen.

El magistrado Ruiz de Lara, sin embargo, anula esa disposición en el caso que juzga y dictamina que el banco debe conformarse con la entrega de la vivienda, sin posibilidad de reclamar nada más. La eliminación en sí misma presenta claroscuros. La cláusula de responsabilidad es plenamente legal, según el Código Civil.

Es cierto que la ley permite que se limite su alcance, mediante acuerdo entre el banco y el cliente, hasta el punto de anularla y establecer una dación en pago sensu stricto, pero no hubo ningún pacto en este caso. Pese a todo, el juez obvia ese hecho e impone la anulación total de la cláusula. Sus argumentos para proceder así siembran todavía más inseguridad.

No en vano explica que esa disposición no se expuso con claridad al cliente, sin determinar cómo habría que proceder para ganar en transparencia (la lectura del documento ante notario ya no basta). Se sienta así un peligroso precedente, en la medida en que toda disposición contractual de una hipoteca, ya no sólo las cláusulas suelo, es susceptible de impugnarse ante un juez. Este escenario genera una grave incertidumbre para clientes y bancos, que forzará a estos últimos a restringir fuertemente la concesión de esta clase de préstamos.


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martes, 10 de enero de 2017

¿Cómo puedo reclamar a los bancos los gastos de la hipoteca?

El Supremo declaró en diciembre de 2015 como abusivas las cláusulas del Popular y del BBVA que imponían a los clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos en su totalidad o, al menos, una parte de ellos, ya que las entidades son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Desde entonces, ha habido sentencias de diferentes Audiencias y juzgados de primera instancia a favor y en contra. La OCU, que llevó el tema al Supremo, y Adicae, han lanzado campaña para reclamar estos gastos y aconsejan primero exigir su devolución al defensor del cliente bancario, antes de ir a la vía judicial. En los últimos meses, al menos seis bancos, Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja han modificado sus cláusulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas. El asunto más difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el 70% de la factura.

¿Quién puede reclamar?


La Sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años. El camino a seguir es acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas. Afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.

A cuánto puede ascender la reclamación?

Depende del importe de la hipoteca. Según los cálculos de la OCU, si se devuelve todo, incluido el importen de los Actos Jurídicos Documentados, podría ascender a unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

¿Se puede recuperar solo una parte?

Sí. Algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura. El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese". Los abogados consultados entienden que es el banco quien debe asumir ese gasto, ya que es él quien quiere tener la hipoteca sobre la vivienda para el caso de que el cliente no pague su préstamo. Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal.

Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.

¿Qué documentos son necesarios para reclamar?

La documentación que se necesitan para poder reclamar estos gastos es:

Escritura de tu hipoteca

Factura del notario

Factura del registrador

Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
¿Qué bancos han cambiado sus cláusulas de gastos?

Al menos son seis: BBVA, Santander, Bankia, CaixaBank, Sabadell e Ibercaja.

¿Se puede pedir el dinero a los bancos que han cambiado su cláusula?

Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación. Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de préstamos firmados en el pasado.

¿Es un caso claro para ganar en los tribunales?

Nunca se puede pensar que es fácil ganar las demandas y menos contra los bancos que tienen recursos suficientes para recurrir todo lo que no les favorezca. Sin embargo, el hecho de que hayan modificado sus cláusulas tras la Sentencia del Supremo (que las calificó de abusivas) indica que son conscientes de que no estaban bien establecidas. Pese a todo, hay demandas a favor de los clientes, pero también otras en contra. Todavía no existen muchos pronunciamientos, por lo que es pronto para saber si los clientes ganarán de forma masiva.

Clausulas suelo - solución???

El ministro de Justicia, Rafael Catalá, ha asegurado que el Gobierno está buscando una “alternativa extrajudicial” para que los cerca de millón y medio de afectados por las cláusulas suelo puedan llegar a un acuerdo con los bancos sin necesidad de acudir a los tribunales. Ha añadido que quieren evitar “dilaciones” en la devolución del dinero cobrado de más por la banca desde la firma de la hipoteca. 

En una jornada sobre responsabilidad penal Catalá ha recordado que cada año se presentan un total de millón y medio de asuntos en los juzgados, por lo que, si todos los afectados acudiesen a los tribunales, este número de causas judiciales se duplicaría. Según cifras que maneja el Banco de España hay cerca de millón y medio de afectados por esta cláusula abusiva.

Así, Catalá ha asegurado que desde el Ministerio de Justicia se está trabajando para encontrar una "respuesta ágil y rápida" para todos los afectados que satisfaga sus demandas y necesidades sin necesidad de saturar el sistema judicial.

Recordamos que El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dio el pasado 21 de diciembre la razón a los afectados por las cláusulas suelo al establecer la retroactividad total en la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios. 

El tribunal europeo argumenta su decisión señalando que la jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos hipotecarios es incompatible con el Derecho de la Unión Europea, ya que la directiva europea establece que las cláusulas abusivas no vincularán a los consumidores.

Es decir, considera que la consecuencia de que se dictamine abusiva la cláusula suelo es el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el hipotecado de no haber existido dicha cláusula. Así, avala la retroactividad total.

Estas cláusulas prevén que, aunque el tipo de interés se sitúe por debajo de un determinado umbral (“suelo”) fijado en el contrato, el consumidor seguirá pagando unos intereses mínimos que equivalen a ese umbral y sin que le resulte aplicable un tipo inferior al mismo.

lunes, 9 de enero de 2017

El vencimiento anticipado de la hipoteca: otra cláusula abusiva...

El vencimiento anticipado de la hipoteca: otra cláusula abusiva que se vuelve contra la banca
La importantísima sentencia del pasado 21 de diciembre del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, tiene un contenido que no se limita a la denominada “retroactividad total de la cláusula suelo”, por la que las entidades habrán de devolver las cantidades totales abonadas por los consumidores en aplicación de dicha cláusula declarada como abusiva, y por tanto, a todas luces nula, debiendo de ser expulsada o eliminada del contrato.

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?
Es aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.

Es decir, es nada más y nada menos, que la única cláusula contenida en el contrato de hipoteca, que permite, ante el impago de una parte de la deuda, interponer el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria. En muchas hipotecas, por no decir en todas aquellas celebradas con anterioridad a la Ley 2/2013 de 14 de mayo por la que se hizo una “leve” reforma en materia hipotecaria, la cláusula de vencimiento anticipado establece que, el impago de una sola cuota faculta al prestamista para dar por vencido el préstamo y exigir la devolución de la totalidad, a través precisamente del procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Qué dijo, qué ha dicho y qué puede decir al respecto el TJUE?
La sentencia del TJUE del denominado caso Aziz (un obrero marroquí expulsado de su casa de Martorell hace unos años) creó un precedente importante al declarar contrario al Derecho de la Unión Europea la normativa española que impide al juez suspender una ejecución hipotecaria en marcha cuando debe conocer si hay cláusula abusiva.

El Auto dictado posteriormente por dicho Tribunal de fecha 11 de junio de 2015 establece que los Jueces españoles, si consideran la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como abusiva, incluso aunque dicha cláusula no haya llegado a aplicarse, el Juez español debe desplegar todas las consecuencias de dicha declaración, que no es otra que la expulsión o eliminación de dicha cláusula del contrato.

Literalmente dice dicho Auto: “los jueces nacionales están obligados únicamente a dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, a fin de que ésta no produzca efectos vinculantes para el consumidor, sin estar facultados para modificar el contenido de la misma”.

Sin embargo, nuestro Tribunal Supremo, en sentencia dictada el 23 de Diciembre de 2015, precisa y modera la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, en el sentido de que no será nula si hay un incumplimiento flagrante por parte del deudor-consumidor. Es decir, declara lo expresamente prohibido por el TJUE.

Sin embargo, nuevamente, y con fecha de 17 de Marzo de 2016, el TJUE ha vuelto a reiterar, mediante Auto, lo ya establecido en el de 11 de Junio de 2015, manteniendo una doctrina abiertamente contraria a la establecida por el Tribunal Supremo.

El colofón, por no decir el “broche final”, puesto que nos falta todavía esa sentencia que en breve dictará el TJUE sobre el vencimiento anticipado, lo ha puesto la sentencia del pasado 21 de Diciembre, que no solamente trata sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas suelo, sino sobre cuáles son los efectos que se han de desplegar cuando es declarada abusiva una cláusula, y en todo caso, quién puede limitar estos efectos.

Con contundencia responde el TJUE a dichas cuestiones:

¿Cuáles son los efectos que se han de desplegar cuando una cláusula de cualquier contrato celebrado con consumidores es declarada abusiva por un juez nacional?
“Incumbe al juez nacional, pura y simplemente, dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, sin estar facultado para modificar su contenido”. Con tal suerte que “declarada una cláusula como abusiva, significa que nunca ha existido”.

¿Se pueden limitar o moderar los efectos de inexistencia de una cláusula declarada como abusiva? Y de ser así, ¿Quién puede proceder a limitarlos o moderarlos?
Pues a esta pregunta también responde el Tribunal de Justicia sin que la contestación se preste a ninguna ambigüedad: “El Tribunal de Justicia es el único que puede decidir acerca de las limitaciones que haya de aplicarse a la interpretación que él mismo haya hecho de una norma del Derecho de la Unión”.

Con estos antecedentes, me resulta francamente complicado tan siquiera imaginar que la sentencia que se dictará próximamente en referencia a la posible moderación de la cláusula de vencimiento anticipado coincida en algo a la doctrina sentada por nuestro Alto Tribunal en su sentencia de 23 de diciembre de 2015.

¿Qué consecuencias tendría que el TJUE negara la moderación establecida por el TS en la cláusula de vencimiento anticipado?
Pues nada más y nada menos que, declarada abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, el procedimiento de ejecución hipotecaria también habrá de ser declarado nulo e inexistente, quedándole como única opción al prestamista, la reclamación de lo que le adeuden por un procedimiento más garantista, con verdadera contradicción entre las partes, y cuya clase habría de ser determinada dependiendo de la cuantía a reclamar.

En definitiva, de seguir el TJUE en su línea ya establecida nos encontraremos con un nuevo varapalo para nuestros legisladores, para la Banca y para la seguridad jurídica que obligadamente nos deben ofrecer nuestros Tribunales.


domingo, 8 de enero de 2017

División de criterios de los jueces ante la devolución de los gastos de constitución de la hipoteca

Mientras los juzgados españoles están dando la razón mayoritariamente a los titulares de créditos hipotecarios y anulan las cláusulas suelo y exigen la devolución del dinero cobrado por las entidades bancarias, las cosas no son tan sencillas en lo que a la devolución de los gastos de constitución de la hipoteca se refiere.

Son los gastos notariales, comisiones, gastos del otorgamiento de la carta de pago, de gestoría y de la escritura ante el Registro de la Propiedad, así como otros más que pueda haber en concepto de gestión, y se están dando diferencias entre los fallos, según los jueces apliquen solo la normativa de consumo o la relacionen con la tributaria.

Algunas organizaciones de consumidores y despachos de abogados especializados en demandas multitudinarias animan a recurrir a los tribunales, pero es necesario tener en cuenta que algunas sentencias emitidas en los últimos meses demuestran que la victoria de estas demandas no está tan clara, porque la normativa tributaria exime de tributación a las entidades bancarias y determina que los titulares de los créditos hipotecarios son obligados a tributar.

Diversidad de sentencias por los gastos hipotecarios
Así, mientras un juzgado de Granollers (Barcelona) ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca contratada con una entidad bancaria y ha condenado a ésta a devolver los gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma "equitativa", el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en una sentencia previa, de 9 de junio de 2016, declaraba, que el sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el cliente del banco.

En la misma línea, mientras la Audiencia de Pontevedra, en sentencia de 14 de noviembre de 2016, desestimaba el recurso de una entidad bancaria del artículo 68 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), que atribuye la condición de sujeto pasivo del Impuesto de AJD al prestatario, la Audiencia Provincial de Oviedo, en su fallo de 25 de noviembre de 2016, declaraba que "en este caso no puede estimarse que se hubieran imputado a los actores gastos que no les fueran exigibles, conforme no solo a lo contratado sino conforme a la legislación que regula los mismos".

Las sentencias favorables a los clientes bancarios basan sus fallos en la sentencia del Tribunal de 23 de diciembre de 2015, que considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, "como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados". En esta ocasión la Sala de lo Civil del Supremo ignoró la jurisprudencia de la Sala Contencioso-Administrativa del Alto Tribunal.

Así, estas sentencias no tienen en cuenta la extensa jurisprudencia del Tribunal Supremo que asienta que, según el artículo 68 del Reglamento del ITP-AJD: "Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario".

Avalado por el Tribunal Constitucional
Esta jurisprudencia del TS, además, ha sido avalada por dos autos del Pleno del Tribunal Constitucional -de 18 de enero y de 24 de mayo-, que rechazaron la cuestiones de inconstitucionalidad planteadas sobre este asunto, al considerar que los principios de capacidad económica y de igualdad, reconocidos por la Constitución no resultan vulnerados por el precepto reglamentario que dispone que en el Impuesto de AJD el sujeto pasivo es el prestatario. Por ello, las que han dado la razón a los bancos, sí han tenido en cuenta estas consideraciones. Se trata de un problemas de competencias, que habrá de ser resuelto.

La Dirección General de Tributos (DGT) mantiene como doctrina - véase la consulta vinculante sobre la materia, de 3 de septiembre de 1999 - que determina que generalmente en la constitución de un préstamo entre particulares el solicitante no tendrá que tributar por ITP, siempre que no se trate de un crédito hipotecario, mientras que en el caso de los concedidos por las entidades bancarias, a través de crédito hipotecario, tributan por AJD, al 1,5%.

Dice la DGT en esta consulta, que dentro de la constitución de un préstamo hipotecario, se debe diferenciar entre el préstamo concedido por un particular y el bancario. El primero constituirá una operación sujeta al ITP, sin que proceda pagar por el derecho real de hipoteca al constituirse simultáneamente a la concesión del préstamo.

Esta operación de préstamo, aunque sujeta, está exenta y por lo tanto no procede su tributación por AJD, al ser incompatibles. Si el préstamo se concede por una entidad financiera, será una operación sujeta al IVA, pero exenta. Por este motivo al tratarse de una escritura pública, y concurrir otros requisitos, queda sujeta al gravamen gradual de AJD y se convierte en obligado tributario.

Por si la regulación del artículo 68 del Reglamento del ITP-AJD fuese poco clara, al eximir a los bancos de tributación y aumentar el pago de los clientes bancarios, la DGT mantiene que "siendo la hipoteca el acto de contenido valuable que motiva la inscripción en el Registro de la Propiedad, la base imponible se determina en función de esa hipoteca que se constituye y, concretamente, en función del valor declarado de la garantía hipotecaria en la propia escritura de constitución".

Esta garantía hipotecaria suele extenderse, además de al capital prestado, a otras cantidades añadidas, por intereses, costas y gastos, indemnizaciones, etc.; y todas estas cantidades garantizadas con la hipoteca constituyen la base imponible a efectos del impuesto.

Notarios y registradores consultados y otros, en diversos artículos publicados en blogs, aconsejan prudencia a la hora de embarcarse en un litigio con el banco por estos gastos.

jueves, 5 de enero de 2017

Consejos para comprar una casa

Con el mercado inmobiliario en pleno proceso de normalización y con el grifo hipotecario abierto, 2017 apunta a ser un año positivo para la vivienda. Por eso, antes de lanzarse a comprar es recomendable leer estos 8 consejos para hacer con éxito una de las inversiones más importante de una persona. Por ejemplo, busca una casa que tenga capacidad de revalorizarse o estudia con profundidad el mercado hipotecario para dar con el mejor crédito. La cuota mensual no debe superar el 40% de los ingresos netos.    

1. Analizar las viviendas con mayor capacidad de revalorización.  si la vivienda está destinada a la inversión, se analice las perspectivas de crecimiento existente en las zonas más modernas y dinámicas de la ciudad”. Comunicaciones (carreteras y servicios de transporte)  y servicios (comercios, zonas verdes, centros sanitarios y educativos) que dispone la zona 

2. Realizar un amplio estudio hasta encontrar el mejor crédito que ofrezca el mercado. El momento actual ofrece unas condiciones hipotecarias muy favorables para el comprador. En Alyves podemos ayudarle a encontrar la mejor opción.

3. La cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 40% de los ingresos netos de la unidad familiar. Sin embargo, tenga en cuenta que, ampliando ligeramente la franja de precios a analizar, podría encontrar una vivienda bastante mejor, que a la larga será más cómoda y rentable en todos los sentidos. 

4. En el caso de optar por una vivienda para vivir, o para rentabilizar a través del alquiler, quizá el comprador esté más interesado por una propiedad de segunda mano en el centro de una ciudad. En este caso, comprar una vivienda para reformar puede contar con interesantes ventajas. A la posibilidad de diseñar la casa a su medida, es posible lograr mayores rebajas en su precio final. Le ofrecemos en Alyves una experiencia de más de 20 años reformando viviendas lo que le ayuda desde la primera visita a saber el precio aproximado de lo que debería invertir para que se convierta en la casa que desea. 

5. La ubicación es clave a la hora de invertir correctamente. Tanto si es para vivir, como para alquilar, factores como la existencia de transporte público, las zonas verdes, la cercanía de comercios o centros educativos mantendrán siempre al alza tu inversión. 

6. Si la intención es comprar para alquilar, la opción más correcta es utilizar nuestros servicios en Alyves le ofrecemos ser su intermediador esta labor sin coste para usted le permite tener un perito imparcial en caso de tener algún siniestro en la casa. Valorando si es por defecto o por mal uso y de este modo saber quién debe asumir el gasto. También nos encargamos de la recogida de llaves en la que se valoran los posibles desperfectos a descontar de la fianza, llevamos más de 10 años realizando esta labor en fondos inmobiliarios y somos expertos en esta materia. En caso de no usar nuestros servicios la recomendación es comprar una vivienda por la zona que se vive para evitar desplazamientos y disponer de mucho tiempo para coordinar los servicios de reparación (electricidad, carpintería, fontanería, etc). Tenga en cuenta que le ofrecemos este servicio sin coste. 

7. Analizar correctamente, además del precio final de la propia vivienda, los gastos de comunidad. Si estos son muy elevados, o se reparten entre muy pocos vecinos, incurrirás en unos pagos mensuales que encarecerán notablemente la inversión o la harán menos rentable incluso menos atractiva en una posible venta futura. Tener información de posibles derramas en la comunidad para evitar sorpresas desagradables. 

8. Las decisiones, en su momento, pero sin prisas: Tan importante es conocer objetivamente el mercado antes de tomar una decisión, como dar una rápida respuesta cuando surge la ocasión. Precipitarse, o dejar pasar la ocasión, darán al traste con una buena oportunidad de inversión. Por este motivo contar con un profesional colegiado es muy importante y en Alyves puede depositar su confianza.   

miércoles, 4 de enero de 2017

Reclamar los gastos de la hipoteca

Nulidad de los gastos hipotecarios impuestos al consumidor
El Tribunal Supremo ha confirmado la abusividad de ciertas cláusulas contenidas en las escrituras hipotecarias, que imponen al consumidor el abono de todos los gastos derivados de la constitución de las mismas. Gracias a la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, cada vez son más las sentencias que declaran la nulidad de tales cláusulas, por lo que los consumidores disfrutan de la posibilidad de recuperar una parte de los gastos afrontados por la constitución de su escritura de préstamo hipotecario.

¿Tienes una hipoteca? ¿La has tenido, aunque ya hayas acabado de pagarla? Te han obligado a pagar injustamente mucho dinero: comprueba cuánto has pagado de más con nuestra calculadora y reclama con OCU tu dinero.
El Tribunal Supremo ha establecido que las cláusulas de los contratos hipotecarios que obligan a los consumidores a pagar todos los gastos de constitución de hipotecas son nulas. No te conformes: Apoya esta campaña, movilízate con OCU y recupera tu dinero.

COMPRUEBA CUÁNTO DINERO TE DEBEN 


¿Quién puede recuperar su dinero?
Pueden sumarse a esta acción y luchar por su dinero:
- Todos los consumidores que tengan una hipoteca en la actualidad.
- Los consumidores que hayan tenido un préstamo hipotecario, siempre que no hayan pasado 4 años desde que lo acabaran de pagar.
Si es tu caso,  te aplicaron injustamente los gastos de formalización de hipotecas y puedes exigir que te devuelvan esas cantidades cobradas de más.

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martes, 3 de enero de 2017

Cláusula suelo

1. Tengo cláusula suelo pero aún no he reclamado, ¿me afecta la sentencia de la UE?

La sentencia europea allana el camino para emprender acciones judiciales porque está por encima del Supremo en España, que estableció el límite temporal a mayo de 2013. Por lo tanto, si actualmente un juez declara la nulidad de la cláusula suelo de tu hipoteca, recuperarías todo el dinero que el banco te ha cobrado de más.

2. Como la sentencia de los jueces europeos ha concedido la retroactividad total de la devolución de las cantidades cobradas en exceso, ¿quiere decir que el banco me devolverá el dinero automáticamente sin que yo tenga que hacer nada?

No. Los afectados tienen que reclamar por vía judicial para conseguir la devolución de todo el dinero pagado de más desde la firma de la hipoteca. Los tribunales tienen que mirar caso a caso y decidir si hubo abuso en cada circunstancia.

Hasta el momento, solo algunos bancos han dejado de aplicar la cláusula suelo de forma voluntaria pero ninguno de ellos ha devuelto el dinero a sus clientes automáticamente. Por eso, ahora que la cantidad es mucho más alta, tras la sentencia del TJUE que establece la retroactividad total, no cabe esperar que los bancos cambien de manera de proceder.

No obstante, si el banco propusiera un acuerdo, antes de firmarlo recomendamos consultarlo con profesionales, pues los bancos pueden intentar pactar una cantidad inferior a la que te corresponde legalmente.

3. ¿Cuánto dinero me corresponde por anular mi cláusula suelo?

Unos 8.000 euros de media, según los cálculos de Reclamador, pero hay que mirar caso a caso.

4. ¿Qué puedo hacer si ya tengo una sentencia sobre mi caso y mi banco sólo me devuelve el dinero desde 2013?

Si tienes sentencia favorable y ésta es firme, es posible que lamentablemente no se pueda volver a iniciar otro procedimiento, ya que se trata de un caso ya juzgado. El fallo de la justicia europea no se puede meter en causas juzgadas. De todas formas, la justicia va avanzando y los criterios jurídicos pueden variar.

5. Ya he cancelado mi préstamo… ¿puedo reclamar?

Sí, siempre que no hayan transcurrido más de 4 años desde la finalización de la hipoteca hasta la presentación de la demanda en el juzgado.

6. Di mi vivienda en dación en pago… ¿tengo derecho a reclamar?

Generalmente no porque el banco aceptó compensar las deudas con el valor de la vivienda. Sin embargo, se puede revisar el acuerdo concreto de dación en pago y sus cláusulas por si fuera posible una reclamación.

7. Vendí mi casa y un tercero se subrogó en la hipoteca, ¿qué puedo hacer?

Dado que la hipoteca sigue viva, el único que puede reclamar es el titular de la misma, el cual se subrogó en los derechos de la persona que vendió.

8. Mi banco me propone un acuerdo para quitarme la cláusula suelo… pero no sé qué hacer

Desde Reclamador recomiendan no firmar acuerdos con el banco sin el asesoramiento de profesionales. Son muchos los afectados que han perdido la oportunidad de reclamar el dinero que el banco le ha cobrado de más por desconocimiento. Y es que las condiciones que las entidades bancarias están introduciendo en los contratos incluyen la renuncia a acciones legales por parte del usuario, por lo que éste no podría reclamar el dinero que ha estado pagando de más al banco a lo largo de los años en los que se le ha aplicado la cláusula suelo.

9. ¿Cómo reclamo? ¿Puedo hacerlo yo? ¿Con quién reclamo? ¿Cuánto cuesta?

Es un proceso que aunque no es extremadamente complejo requiere la ayuda de profesionales pues debe ir a la vía judicial. Recomendamos valorar entre las distintas opciones para reclamar, aquellas de profesionales que ofrezcan el máximo de transparencia y facilidad para el usuario.

Ten cuidado y revisa, antes de contratar cualquier servicio de reclamación de cláusula suelo, qué gastos están incluidos y cuáles no, como los honorarios del notario, procurador, costas, etc. Que no haya sorpresas luego. 

El euribor sigue bajando

El euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, despide 2016 con una bajada hasta el -0,08% desde el -0,074% del mes anterior, lo que supone renovar los mínimos históricos y sumar 11 meses de descensos consecutivos. Con esta caída los hipotecados pagarán de media 76 euros menos al año.

Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un descenso de 0,139 puntos. El euríbor suma ya 11 meses seguidos en negativo. La primera vez que pisó terreno negativo fue en febrero de 2016, cuando se situó en el -0,008%. 

Con la caída a terreno negativo el mercado debatió sobre si la banca iba a llegar a pagar a los clientes por las hipotecas, algo que no se producirá porque los bancos aplican siempre un diferencial a este indicador. Además, con las hipotecas variables concedidas este año los bancos se han pertrechado con una cláusula cero que fija un interés mínimo del euríbor del 0% y aparte va el diferencial que fija cada banco. 

Aunque muchos hipotecados se están beneficiando de las caídas del euríbor, otros tantos no por contener en las escrituras de su hipoteca la famosa cláusula suelo, que establece un límite mínimo al interés a aplicar en la cuota. Sin embargo, todos los afectados por esta disposición están de enhorabuena ya que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea les ha dado la razón y la banca está obligada a devolver todo lo cobrado de más por este concepto desde la firma de las escrituras. 

En definitiva, con este descenso del euríbor las familias con una hipoteca de 100.000 euros a 25 años y un diferencial aplicado al indicador del 1% pagarán de media 6 euros menos al mes o unos 76 euros menos al año.
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lunes, 2 de enero de 2017

Resumen del año 2016

El precio de la vivienda usada cae un 0,7% en 2016 en España, hasta los 1.552 euros por metro cuadrado


El precio de la vivienda usada ha caído un 0,7% en 2016, hasta los 1.552 euros por metro cuadrado, mientras que en el tercer trimestre del año se registró un incremento del 1,3%, según afirma Idealista.

El portal inmobiliario ha señalado que el precio de la vivienda de segunda mano en España está comenzando a "volver a la normalidad con una marcada tendencia positiva", a pesar del "pequeño descenso interanual".

Por comunidades autónomas, la mayor subida la ha registrado Canarias, donde el precio de las viviendas de segunda mano es un 7,8% mayor que hace un año. Por detrás, le siguen los incrementos de Baleares (5,3%), Cataluña (3%), Comunidad Valenciana (2,5%), Andalucía (1,5%) y Madrid (1,1%).

En el lado contrario se encuentran los descensos registrados en La Rioja (-5%), Aragón (-4,9%) y Castilla-La Mancha (-3,5%). El resto de regiones, menos Murcia, que ha mantenido sus precios estables con respecto a hace un año, han registrado descensos en los precios de la vivienda de segunda mano.


El precio de la vivienda nueva creció un 3,3% en 2016, según la Sociedad de Tasación



El precio de la vivienda nueva creció un 3,3% en 2016, tras cerrar el segundo semestre del año con un alza del 1,9% en las capitales de provincia, hasta situarse en un valor medio de 2.120 euros por metro cuadrado, según el informe de ST Sociedad de Tasación.

En concreto, el precio medio de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia se situó en 190.800 euros, mientras que en el resto de ciudades estudiadas que no son capitales de provincia, el precio medio de una vivienda nueva alcanzó en 1.555 euros por metro cuadrado.

Esto supone un incremento del 3,3% en el promedio anual y el cuarto semestre consecutivo de crecimiento, según ST Sociedad de Tasación.

Según el informe, el precio de la vivienda nueva aumentó en todas las capitales entre julio y diciembre de 2016, si bien la variación no es uniforme.

De esta forma, las capitales de provincia, lideradas por Barcelona (3.518 euros por metro cuadrado), San Sebastián (3.327 euros) y Madrid (2.966 euros) siguen ejerciendo un efecto tractor en el incremento de los precios del territorio nacional, mientras que Ciudad Real (1.153 euros), Badajoz (1.140 euros) y Cáceres (1.127 euros) son las capitales que presentaron los precios más bajos.

Las subidas de precios más significativas se han producido en Barcelona y Madrid, con una subida semestral del 3,8% y el 2,8% respectivamente.

Por comunidades autónomas, Cataluña (3.164 euros por metro cuadrado), Madrid (2.966 euros) y País Vasco (2.532 euros) presentaron los niveles de precios en vivienda nueva más altos.

Por el contrario, Castilla-La Mancha (1.372 euros), La Rioja (1.336 euros), Murcia (1.196 euros) y Extremadura (1.135 euros) son las comunidades que presentaron precios de vivienda nueva más bajos.

En cuanto a la evolución semestral de precios, las comunidades autónomas en las que más creció el precio de la vivienda nueva en el último semestre fueron Cataluña, 3,5%, Madrid, 2,8%, Baleares un 1,6% y Galicia, 1,3%.

Por el contrario, Aragón (+0,4%), Asturias (+0,3%) y Cantabria (+0,2%) son las comunidades que han experimentado un menor crecimiento en el último año.

En 2016, según el informe, se consolida la estabilización del sector por la evolución favorable de los factores que le afectan: el aumento apreciable de la cifra de transacciones, la subida generalizada de los precios aunque de manera discreta, la reactivación de la venta de vivienda sobre plano, la mejora en la accesibilidad al crédito y por último, una mejora de los parámetros macroeconómicos.

"De mantenerse las condiciones macroeconómicas actuales y las previsiones avanzadas a 2017, es probable que comience la recuperación del sector con un ciclo de crecimiento positivo, suave en la mayoría de los casos", apunta ST Sociedad de Tasación.

Asimismo, el Índice de Confianza Inmobiliario de ST Sociedad de Tasación ha mantenido su tendencia al alza a lo largo de 2016, registrando una subida de 0,7 puntos en el cuarto trimestre 2016, hasta colocarse en 54,5 puntos sobre un máximo de 100.

Por comunidades autónomas, La Rioja (57,9), Baleares (57,9) y Madrid (56,9) presentaron los mayores índices de confianza, mientras que Castilla-La Mancha (50,9), Castilla y León (50,8) y País Vasco (49,3) se apuntaron los valores más bajos.

Por su parte, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST Sociedad de Tasación, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, mantiene su tendencia y se sitúa en 7,5 años en el último trimestre de 2016.

Baleares continúa siendo la comunidad autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda 15,8 años, al tiempo que La Rioja es la región donde es más fácil acceder a la vivienda 4,6 años.

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