Motivo por el que es necesario un Agente inmobiliario ALYVES

Cuando un comprador encuentra una casa a un precio muy inferior al del mercado debe estar seguro de haber tenido la suerte de hallar una ganga y no de que el piso en cuestión tenga gato encerrado, los ‘chollos’ suelen estar vinculados a la urgencia del vendedor y a situaciones en los que hay una necesidad de vender y un plazo temporal acuciante para hacerlo”, especialmente por circunstancias personales de la persona que vende: herencias, divorcios o dificultades económicas.

También hay ocasiones que el menor precio del inmueble se debe a que son pisos a reformar, fincas antiguas y es ahí donde hay que valorar muy bien la reforma que necesita la vivienda para descartar daños estructurales o humedades, por lo que el primer consejo que da es: Cuando hay dudas sobre el calado de la reforma hay que pedir opinión a los expertos, y es aquí donde contar con los profesionales de ALYVES te pueden ayudar a decidir si la compra es adecuada.

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Las calles mas caras de España

La calle Hernani de San Sebastián y la Avenida Pearson de Barcelona son las ubicaciones con las viviendas más caras de España, según el primer ránking elaborado por Engel & Völkers entre las cinco principales ciudades españolas en las que está presente (Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y San Sebastián). En concreto, los 12.700 euros por metro cuadrado de la donostiarra calle Hernani superan en un 6% a la vía más apreciada de la capital catalana y en un 27% a las direcciones madrileñas más exclusivas.

La calle Zubieta de San Sebastián, donde el precio por metro cuadrado se sitúa en los 11.500 euros queda en tercera posición, seguida del Paseo de Gracia en Barcelona que, con 11.000 euros por metro cuadrado, prácticamente se equipara a los 10.900 euros del donostiarra Paseo Miraconcha.

Madrid en sexto puesto

Las mejores localizaciones de Madrid quedan en sexto lugar con precios que alcanzan los 10.000 euros por metro cuadrado. Calles residenciales como la de Serrano o la emblemática Plaza de la Independencia se colocan por delante de los 9.500 euros por metro cuadrado de otra preciada vía madrileña como es la del Doctor Arce, en el prestigioso barrio de El Viso, y superan también los 8.500 euros por metro cuadrado de la Rambla de Cataluña.

Inmediatamente después se encuentra Bilbao, donde la oferta más cara se concentra en viviendas con vistas al Museo Guggenheim situadas en la exclusiva Plaza de Euskadi que cotizan a 5.600 euros por metro cuadrado, casi duplicando a las mejores calles de Valencia.

Con precios que superan ligeramente los 3.000 euros por metro cuadrado en la calle Colón y el Paseo de la Alameda, el inversor inmobiliario puede encontrar exclusivos áticos ubicados en el centro de la capital del Turia por 3.200 euros por metro cuadrado.

¿Cómo es el perfil del comprador?

La mayor parte de los clientes de Engel & Völkers en las cinco ciudades del ranking son nacionales, principalmente en Bilbao, donde los compradores españoles acaparan el 95% de unas adquisiciones que suelen destinar a primera vivienda, mientras que en Madrid el porcentaje baja hasta el 88% y el 12% son clientes internacionales que provienen de Gran Bretaña, México, Venezuela, Alemania y Francia.

Estos inversores optan por la capital de España porque ofrece una mayor rentabilidad que las principales ciudades europeas, situación que ha llevado a muchos compradores de América del Sur a cambiar su preferencia de inversión de Miami a Madrid.

Por su parte, en Barcelona el porcentaje de clientes nacionales se estrecha hasta el 80%, mientras que el 20% restante se concentra principalmente en compradores de tres países: Alemania (con una cuota del total del mercado extranjero del 15,8%), Francia (14,4%) y Holanda (13,2%).

En San Sebastián, según el ranking, la brecha se amplía aún más al situarse en el 70% las operaciones realizadas por parte de españoles frente al 30% de extranjeros que llegan de Australia, Canadá y Oriente Medio, principalmente. Su excelente ubicación geográfica y sus aristocráticos edificios construidos en la Belle Epoque (1850-1920) son un reclamo para un cliente internacional que valora la elaborada gastronomía de una ciudad con 16 estrellas Michelin y la única Universidad de Ciencias Gastronómicas.

En Valencia, el porcentaje de extranjeros sube hasta el 36%, donde principalmente franceses y británicos valoran las bondades de esta ciudad mediterránea, cosmopolita y con una elevada calidad de vida y de servicios pero con una considerable diferencia de precios respecto las dos grandes urbes españolas: Madrid y Barcelona.

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Impuesto ITP - alquiler de viviendas

En la ley que regula el itp se contempla una escala de precios que se aplica a nivel nacional aunque al ser un tributo cedido a las comunidades autónomas, cada una de ellas es libre  de fijar el tipo que quiera. Sin embargo, desde la consejería de hacienda de la comunidad de Madrid aseguran que en general las autonomías recurren a la escala de precios fijada por ley en el artículo 12 del real decreto legislativo 1/1993

A continuación mostramos la escala de gravamen. En la columna de la izquierda se encuentran los baremos de precios de alquiler del contrato total y a la derecha la tarifa que hay que aplicar

 

Por ejemplo, ¿cuánto hay que pagar de itp en un alquiler de 850 euros al mes?

Para saberlo

1) hay que tomar como importe de base el alquiler de todo un año (850 x 12 = 10.200 euros)

2) ese resultado hay que multiplicarlo por los años que dure el arrendamiento. Pongamos que cinco años (10.200 x5 años = 51.000 euros)

3) según la tabla, al ser un importe superior a 7.692,96 euros, hay que aplicar un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. Por tanto,  ((51.000 euros x 0,024)/6,01 = 204 euros)

El importe a pagar por este alquiler sería de 204 euros. Además, si el contrato de 5 años del ejemplo se fuera prorrogando automáticamente por un año, en cada prórroga habría que pagar 40,80 euros adicionales

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Declarar el alquiler

Actualmente existe una reducción del 60% de los rendimientos netos obtenidos por los pisos alquilados, lo que hace muy atractiva la tributación de los alquileres

¿Y si Hacienda detecta el alquiler sin declarar?

Si a pesar de todo el contribuyente que tiene un inmueble alquilado como arrendador o propietario no incluye el rendimiento generado por dicho alquiler en su autoliquidación de IRPF, se expone a que la Administración Tributaria lo detecte.

En ese caso Hacienda le enviará una propuesta de liquidación (paralela), en la que se le incluyen las rentas que no ha declarado, saliendo por tanto un resultado distinto, que normalmente suele ser menos a devolver, o bien más a pagar.

Sanción de entre el 50% y el 150% de lo no declarado

Además de la liquidación, la Administración Tributaria puede sancionar al contribuyente si entiende que la actuación llevada a cabo no ha estado dentro de los límites legales y está orientada a defraudar a la Administración. Así, por un lado estará obligado a pagar los importes que en su día no declaró y por otro deberá enfrentar la sanción en caso de que se le aplique.

Desde Legálitas aseguran que el importe de una sanción de este tipo puede oscilar entre el 50% y el 150% de lo que se ha dejado de declarar, en función de si Hacienda califica el 'olvido' como leve, grave o muy grave. A su vez establece reducciones en función de si se reclama o no, y en función de que se efectúe el pago en los plazos estipulados en la normativa.

Desde Legálitas recomiendan que se declaren los alquileres siempre ya que el control de la Administración Tributaria es cada vez más detallado y la mayoría de los casos acaban en sanción.

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VPO mas caro que vivienda libre????

La diferencia entre el precio de una vivienda protegida y el de una vivienda libre cada vez es mayor. En concreto, una VPO fue de media un 34,2% más barata que una libre durante el primer trimestre del año, según datos del Ministerio de Fomento. Sin embargo, hubo 12 provincias, con Jaén de líder, y una comunidad autónoma (Castilla-La Mancha)donde la VPO fue más cara que la vivienda libre. 

Jaén se posicionó como la provincia donde la VPO es más cara que la libre, un 23,3% más. Le siguieron Ciudad Real (14,6%), Lérida (13,3%), Toledo (11,7%) y Cuenca (11,5%). Las otras siete provincias que cuentan con vivienda pública a un precio superior a la libre fueron Gualadajara (1,8%); Castellón (4,5%); Valencia (0,7%); Lugo (1,8%); Segovia (0,4%); León (3,6%) y Huelva (1,9%). 

En el lado contrario, hay dos provincias donde la vivienda libre es el doble de cara que la VPO: en Guipúzcoa y en Vizcaya. En Madrid, Barcelona o en Álava la vivienda pública es más de la mitad de barata que la libre. 

Por último, hay una comunidad autónoma donde la VPO es más cara que la libre: Castilla-La Mancha, donde la vivienda pública costaba entre enero y marzo de este año un 5,3% más que una comprada en el mercado libre.  

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Comprar casa de obra nueva vs segunda mano

Comprar y reformar una casa usada costaría 29.875 euros menos de media que adquirir una vivienda nueva, según cálculos del portal inmobiliario pisos.com.

Mientras que el precio de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados de obra nueva asciende a 184.680 euros, el de un inmueble de segunda mano para reformar es de 138.282 euros, lo que dejaría un "remanente considerable" para realizar obras de actualización en la casa de 46.398 euros.

Sin embargo, el precio medio de las mismas es de 16.523 euros, lo que deja un "amplio margen para el ahorro", destaca el portal inmobiliario.

Según el director general depisos.com, Miguel Ángel Alemany, "quizás por eso, el número de reformas realizadas en los hogares españoles no hace más que crecer año tras año", al igual que el presupuesto que los ciudadanos destinan a las mismas.

En su opinión, "aparte del ahorro, hay que tener en cuenta que los pisos para reformar suelen estar en ubicaciones más céntricas y que tienen un mejor acceso a los servicios públicos, más allá del hecho de que se pueden trasladar al inmueble nuestros propios gustos.

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Comprar vivienda segunda mano

El año pasado se produjo un crecimiento de un 11,1% en la compraventa de  vivienda, entre las cuales las de segunda mano fueron las grandes protagonistas. El 78% de las viviendas que se vendieron lo eran, y es que entre las razones para comprar una segunda vivienda la remodelación para diseñar una totalmente personalizada es de las más importantes.

COMPRAR PARA REFORMAR

Adquirir una vivienda de segunda mano para luego reformarla fue uno de los motivos por los que muchos españoles se animaron a comprar una casa durante el pasado año. Las principales razones fueron el bajo precio de estas viviendas, y las amplias posibilidades de transformación que tienen, siempre sujetos a la imaginación de sus nuevos dueños. También, priman las cuestiones económicas: tras la reforma, las casas se revalorizan más de un 10%.

Además, las casas de segunda mano tienen una serie de ventajas únicas:

1.   Rápido acceso a la vivienda. En el caso de que no se quiera reformar, las casas de segunda mano permiten un acceso inmediato, por lo que se puede disfrutar del nuevo hogar desde el minuto uno.

2.   Bajos precios. El coste medio del metro cuadrado es de 1.229 euros, frente a los 1.738 euros que suponen las casas de primera mano.

3.   Menos gastos, y menor presión fiscal. En la compra de viviendas de segunda mano se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que ronda entre el 6-8% del IVA, frente al 10% de las viviendas de primera mano.

4.   Mejor localización, situadas en el centro de las grandes ciudades, que conquista a la mayoría. Pero debido a la amplia oferta, también se localizan a las afueras, por lo que son una opción perfecta como casas de vacaciones.

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