Cláusula suelo

1. Tengo cláusula suelo pero aún no he reclamado, ¿me afecta la sentencia de la UE?

La sentencia europea allana el camino para emprender acciones judiciales porque está por encima del Supremo en España, que estableció el límite temporal a mayo de 2013. Por lo tanto, si actualmente un juez declara la nulidad de la cláusula suelo de tu hipoteca, recuperarías todo el dinero que el banco te ha cobrado de más.

2. Como la sentencia de los jueces europeos ha concedido la retroactividad total de la devolución de las cantidades cobradas en exceso, ¿quiere decir que el banco me devolverá el dinero automáticamente sin que yo tenga que hacer nada?

No. Los afectados tienen que reclamar por vía judicial para conseguir la devolución de todo el dinero pagado de más desde la firma de la hipoteca. Los tribunales tienen que mirar caso a caso y decidir si hubo abuso en cada circunstancia.

Hasta el momento, solo algunos bancos han dejado de aplicar la cláusula suelo de forma voluntaria pero ninguno de ellos ha devuelto el dinero a sus clientes automáticamente. Por eso, ahora que la cantidad es mucho más alta, tras la sentencia del TJUE que establece la retroactividad total, no cabe esperar que los bancos cambien de manera de proceder.

No obstante, si el banco propusiera un acuerdo, antes de firmarlo recomendamos consultarlo con profesionales, pues los bancos pueden intentar pactar una cantidad inferior a la que te corresponde legalmente.

3. ¿Cuánto dinero me corresponde por anular mi cláusula suelo?

Unos 8.000 euros de media, según los cálculos de Reclamador, pero hay que mirar caso a caso.

4. ¿Qué puedo hacer si ya tengo una sentencia sobre mi caso y mi banco sólo me devuelve el dinero desde 2013?

Si tienes sentencia favorable y ésta es firme, es posible que lamentablemente no se pueda volver a iniciar otro procedimiento, ya que se trata de un caso ya juzgado. El fallo de la justicia europea no se puede meter en causas juzgadas. De todas formas, la justicia va avanzando y los criterios jurídicos pueden variar.

5. Ya he cancelado mi préstamo… ¿puedo reclamar?

Sí, siempre que no hayan transcurrido más de 4 años desde la finalización de la hipoteca hasta la presentación de la demanda en el juzgado.

6. Di mi vivienda en dación en pago… ¿tengo derecho a reclamar?

Generalmente no porque el banco aceptó compensar las deudas con el valor de la vivienda. Sin embargo, se puede revisar el acuerdo concreto de dación en pago y sus cláusulas por si fuera posible una reclamación.

7. Vendí mi casa y un tercero se subrogó en la hipoteca, ¿qué puedo hacer?

Dado que la hipoteca sigue viva, el único que puede reclamar es el titular de la misma, el cual se subrogó en los derechos de la persona que vendió.

8. Mi banco me propone un acuerdo para quitarme la cláusula suelo… pero no sé qué hacer

Desde Reclamador recomiendan no firmar acuerdos con el banco sin el asesoramiento de profesionales. Son muchos los afectados que han perdido la oportunidad de reclamar el dinero que el banco le ha cobrado de más por desconocimiento. Y es que las condiciones que las entidades bancarias están introduciendo en los contratos incluyen la renuncia a acciones legales por parte del usuario, por lo que éste no podría reclamar el dinero que ha estado pagando de más al banco a lo largo de los años en los que se le ha aplicado la cláusula suelo.

9. ¿Cómo reclamo? ¿Puedo hacerlo yo? ¿Con quién reclamo? ¿Cuánto cuesta?

Es un proceso que aunque no es extremadamente complejo requiere la ayuda de profesionales pues debe ir a la vía judicial. Recomendamos valorar entre las distintas opciones para reclamar, aquellas de profesionales que ofrezcan el máximo de transparencia y facilidad para el usuario.

Ten cuidado y revisa, antes de contratar cualquier servicio de reclamación de cláusula suelo, qué gastos están incluidos y cuáles no, como los honorarios del notario, procurador, costas, etc. Que no haya sorpresas luego. 

El euribor sigue bajando

El euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, despide 2016 con una bajada hasta el -0,08% desde el -0,074% del mes anterior, lo que supone renovar los mínimos históricos y sumar 11 meses de descensos consecutivos. Con esta caída los hipotecados pagarán de media 76 euros menos al año.

Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un descenso de 0,139 puntos. El euríbor suma ya 11 meses seguidos en negativo. La primera vez que pisó terreno negativo fue en febrero de 2016, cuando se situó en el -0,008%. 

Con la caída a terreno negativo el mercado debatió sobre si la banca iba a llegar a pagar a los clientes por las hipotecas, algo que no se producirá porque los bancos aplican siempre un diferencial a este indicador. Además, con las hipotecas variables concedidas este año los bancos se han pertrechado con una cláusula cero que fija un interés mínimo del euríbor del 0% y aparte va el diferencial que fija cada banco. 

Aunque muchos hipotecados se están beneficiando de las caídas del euríbor, otros tantos no por contener en las escrituras de su hipoteca la famosa cláusula suelo, que establece un límite mínimo al interés a aplicar en la cuota. Sin embargo, todos los afectados por esta disposición están de enhorabuena ya que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea les ha dado la razón y la banca está obligada a devolver todo lo cobrado de más por este concepto desde la firma de las escrituras. 

En definitiva, con este descenso del euríbor las familias con una hipoteca de 100.000 euros a 25 años y un diferencial aplicado al indicador del 1% pagarán de media 6 euros menos al mes o unos 76 euros menos al año.

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Resumen del año 2016

El precio de la vivienda usada cae un 0,7% en 2016 en España, hasta los 1.552 euros por metro cuadrado

El precio de la vivienda usada ha caído un 0,7% en 2016, hasta los 1.552 euros por metro cuadrado, mientras que en el tercer trimestre del año se registró un incremento del 1,3%, según afirma Idealista.

El portal inmobiliario ha señalado que el precio de la vivienda de segunda mano en España está comenzando a "volver a la normalidad con una marcada tendencia positiva", a pesar del "pequeño descenso interanual".

Por comunidades autónomas, la mayor subida la ha registrado Canarias, donde el precio de las viviendas de segunda mano es un 7,8% mayor que hace un año. Por detrás, le siguen los incrementos de Baleares (5,3%), Cataluña (3%), Comunidad Valenciana (2,5%), Andalucía (1,5%) y Madrid (1,1%).

En el lado contrario se encuentran los descensos registrados en La Rioja (-5%), Aragón (-4,9%) y Castilla-La Mancha (-3,5%). El resto de regiones, menos Murcia, que ha mantenido sus precios estables con respecto a hace un año, han registrado descensos en los precios de la vivienda de segunda mano.

El precio de la vivienda nueva creció un 3,3% en 2016, según la Sociedad de Tasación

El precio de la vivienda nueva creció un 3,3% en 2016, tras cerrar el segundo semestre del año con un alza del 1,9% en las capitales de provincia, hasta situarse en un valor medio de 2.120 euros por metro cuadrado, según el informe de ST Sociedad de Tasación.

En concreto, el precio medio de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia se situó en 190.800 euros, mientras que en el resto de ciudades estudiadas que no son capitales de provincia, el precio medio de una vivienda nueva alcanzó en 1.555 euros por metro cuadrado.

Esto supone un incremento del 3,3% en el promedio anual y el cuarto semestre consecutivo de crecimiento, según ST Sociedad de Tasación.

Según el informe, el precio de la vivienda nueva aumentó en todas las capitales entre julio y diciembre de 2016, si bien la variación no es uniforme.

De esta forma, las capitales de provincia, lideradas por Barcelona (3.518 euros por metro cuadrado), San Sebastián (3.327 euros) y Madrid (2.966 euros) siguen ejerciendo un efecto tractor en el incremento de los precios del territorio nacional, mientras que Ciudad Real (1.153 euros), Badajoz (1.140 euros) y Cáceres (1.127 euros) son las capitales que presentaron los precios más bajos.

Las subidas de precios más significativas se han producido en Barcelona y Madrid, con una subida semestral del 3,8% y el 2,8% respectivamente.

Por comunidades autónomas, Cataluña (3.164 euros por metro cuadrado), Madrid (2.966 euros) y País Vasco (2.532 euros) presentaron los niveles de precios en vivienda nueva más altos.

Por el contrario, Castilla-La Mancha (1.372 euros), La Rioja (1.336 euros), Murcia (1.196 euros) y Extremadura (1.135 euros) son las comunidades que presentaron precios de vivienda nueva más bajos.

En cuanto a la evolución semestral de precios, las comunidades autónomas en las que más creció el precio de la vivienda nueva en el último semestre fueron Cataluña, 3,5%, Madrid, 2,8%, Baleares un 1,6% y Galicia, 1,3%.

Por el contrario, Aragón (+0,4%), Asturias (+0,3%) y Cantabria (+0,2%) son las comunidades que han experimentado un menor crecimiento en el último año.

En 2016, según el informe, se consolida la estabilización del sector por la evolución favorable de los factores que le afectan: el aumento apreciable de la cifra de transacciones, la subida generalizada de los precios aunque de manera discreta, la reactivación de la venta de vivienda sobre plano, la mejora en la accesibilidad al crédito y por último, una mejora de los parámetros macroeconómicos.

"De mantenerse las condiciones macroeconómicas actuales y las previsiones avanzadas a 2017, es probable que comience la recuperación del sector con un ciclo de crecimiento positivo, suave en la mayoría de los casos", apunta ST Sociedad de Tasación.

Asimismo, el Índice de Confianza Inmobiliario de ST Sociedad de Tasación ha mantenido su tendencia al alza a lo largo de 2016, registrando una subida de 0,7 puntos en el cuarto trimestre 2016, hasta colocarse en 54,5 puntos sobre un máximo de 100.

Por comunidades autónomas, La Rioja (57,9), Baleares (57,9) y Madrid (56,9) presentaron los mayores índices de confianza, mientras que Castilla-La Mancha (50,9), Castilla y León (50,8) y País Vasco (49,3) se apuntaron los valores más bajos.

Por su parte, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST Sociedad de Tasación, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, mantiene su tendencia y se sitúa en 7,5 años en el último trimestre de 2016.

Baleares continúa siendo la comunidad autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda 15,8 años, al tiempo que La Rioja es la región donde es más fácil acceder a la vivienda 4,6 años.

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Ventajas de alquilar una vivienda a través de Alyves profesionales del sector inmobiliario

Cuando un futuro inquilino comienza a buscar la que será su nueva vivienda o un propietario decide sacar al mercado del alquiler su piso, una de las primeras preguntas que surgen es si hacerlo a nivel particular o gestionarlo a través de un profesional inmobiliario especializado. Esta última opción puede presentar un coste inicial, pero a la larga supone una serie de ventajas tanto para el propietario como para el inquilino, como son el asesoramiento a la hora de firmar el contrato o una mayor profesionalidad en la gestión posterior que evitará problemas, algo que hay tener en cuenta antes de la elección final

La crisis ha provocado la salida al mercado del alquiler de un gran número de viviendas, de la mano tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios. Cada vez hay más familias que se deciden a apostar por el alquiler, más propietarios que se lanzan a alquilar su piso para obtener ingresos y también más profesionales que se especializan en ayudar tanto a los inquilinos a encontrar una vivienda como a los propietarios a alquilarla con seguridad, aumentando la profesionalización de este tipo de sector. Esta mayor profesionalidad  trae una serie de ventajas, tanto para el propietario como para el inquilino, que son las siguientes:

A) ventajas para el casero de recurrir a un profesional para alquilar su piso

1. Cuidada selección del inquilino: cada día hay más miedo entre los propietarios a que el inquilino no pague. En Alyves está especializada en protección a propietarios que realiza una cuidada selección del inquilino para identificar “aquellos que quieren y pueden pagar”. En Alyves se estudia a cada potencial inquilino para que el propietario sólo llegue a firmar el contrato con aquellos que sean solventes y fiables

2. Asesoramiento en la firma del contrato: algunos propietarios, desconociendo la ley, pueden tratar de incluir en el contrato cláusulas no permitidas, que se evitarían con un correcto asesoramiento. En esta línea, como ejemplo  algunos caseros pactan una duración en el contrato de once meses para tratar de sortear la ley de arrendamientos, que faculta al inquilino a permanecer en la vivienda durante cinco años. “Es algo que carece de todo fundamento legal y la sorpresa que se lleva el dueño es enorme pues contaba con recuperar ese piso”.

3. Gestión de las necesidades que surjan durante todo el tiempo de vida del contrato: Alyves añade a la búsqueda del inquilino un servicio posterior a la firma del contrato que incluye la gestión del día a día del alquiler asi como peritar posibles daños valorando si son por mal uso o por defecto del inmueble. 

B) ventajas de recurrir a un profesional para el inquilino

1. Precios más baratos a la media de la zona: por norma general cada piso para el que Alyves busca inquilino tiene un precio mensual más económico que el precio medio para esa zona. “De este modo el piso es más interesante para el inquilino, mientras que al propietario le compensa porque sabe que a cambio la tasa de morosidad es mucho mas baja que buscar un inquelino por su cuenta.

2. Ahorro de tiempo: “el futuro inquilino gana tiempo al tener una gran cantidad de oferta concentrada en un profesional que le ayuda a buscar su casa, sobre todo si no está en la ciudad o si no tiene el tiempo disponible para hacer una búsqueda por su cuenta”.

3. ALyves dispone de  pisos en oferta están en buenas condiciones: Alyves revisa cuidadosamente cada piso que gestiona antes de alquilarlo para asegurarse de que cumplen los criterios de habitabilidad, lo que evita sorpresas posteriores para el inquilino una vez firmado el contrato de arrendamiento

4. Profesionalidad en el tratamiento de los datos: hoy en día, precisamente por el miedo a un impago, tanto particulares como profesionales piden a los posibles inquilinos todo tipo de información personal y laboral: nómina, contrato de trabajo o incluso la declaración de la renta. “El inquilino es reacio a entregar este tipo de datos a un particular, pero sí suministrará la información para un estudio por parte de un profesional, que ofrece un tratamiento de la información acorde a la ley de protección de datos”.

5. Asesoramiento en la firma del contrato para que no incluya cláusulas abusivas: como aquellas que pretenden cobrar fianzas exageradas o incluir términos claramente desmedidos

¿Cuánto encarece el alquiler recurrir a un profesional?

Hay caseros e inquilinos que pese a todo lo anterior prefieren esquivar a los profesionales por el temor a que sus servicios les salgan caros. 

Lo habitual está en torno a una mensualidad de la renta, un gasto que se diluye en el tiempo cuando se permanece en el piso varios meses. Y se obtiene una intermediación neutral para solucionar cualquier imprevisto asi como la experiencia de un profesional colegiado.

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Contrato alquiler vivienda protegida

El contrato de arrendamiento:

Sujeción a la Ley de Arrendamientos Urbanos Los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas se someterán a lo estipulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Cualquier cláusula introducida en el contrato, incluidas las de carácter obligatorio, no podrá ser contraria a esta ley. En aplicación de la Ley 29/1994, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de

medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la duración de los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 6 de junio de 2013 se regula por las siguientes estipulaciones:

• La duración será la que libremente acuerden las partes. Si la duración pactada es inferior a 3 años, o si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico (en cuyo caso se entenderá celebrado por un año), se prorrogará hasta alcanzar los 3 años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovación (siempre que éste avise al propietario con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato).
• No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunique al arrendatario, con una antelación mínima de 2 meses, que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (sin que sea necesario que se haya hecho constar en el contrato de arrendamiento). El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
• Una vez transcurrido el plazo de 3 años, y si ninguna de las partes hubiesenotificado a la otra, al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más. 

Cláusulas obligatorias

Los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas se acompañan de cláusulas de carácter obligatorio para aclarar aspectos del acuerdo. Estas cláusulas, no podrán ser nunca contrarias a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto viviendas protegidas y que son otorgadas por sus propietarios, es decir, en segunda disposición, deberá consignarse expresamente:

• Que la vivienda objeto de transacción está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de Viviendas Protegidas y, por consiguiente, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva, no excediendo los precios de renta de los límites establecidos.

• Que el arrendador se obliga a poner a disposición del arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Consejería competente en materia de vivienda.

• Que el subarriendo total o parcial de la vivienda dará lugar a la resolución del contrato.

• Que, para el caso en que expresamente se pacte la revisión de la renta, dicha revisión se llevará a cabo anualmente y en una cuantía en ningún caso superior a la que resulte de la aplicación un porcentaje equivalente a la variación porcentual experimentada en ese período por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo, publicado por el Instituto Nacional de Estadística.

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Comprar vivienda con embargo

Cuando una persona tiene una deuda responde con todo su patrimonio de la misma. Es decir, si el acreedor reclama y ese crédito es reconocido por un juez, se podrá iniciar un proceso de ejecución para lograr cobrar el mismo. Cuando no se paga voluntariamente, el juez adopta medidas tendentes a embargar bienes y realizarlos, es decir, convertirlos en dinero líquido que salde la deuda

Entre los bienes embargables, como es lógico, están los bienes inmuebles. Cuando se produce el embargo, se hace una anotación en el Registro de la Propiedad dejando constancia que ese bien responde por una deuda determinada y por un importe determinado. De tal manera que, como es un registro público, cualquiera que se interese por el inmueble (por ejemplo, un eventual comprador) tendrá constancia de la existencia de esa carga.

El hecho de que exista una anotación de embargo no es obstáculo para que se puedan realizar todo tipo de negocios jurídicos sobre dicho inmueble, tanto por el dueño del mismo como por una tercera persona interesada en su adquisición. Únicamente supone que quien lo adquiera lo hace con esa carga. Por lo tanto, la consecuencia práctica es que, inexcusablemente, el valor de la vivienda es menor, al pesar sobre la misma una carga.

El embargo, que siempre tiene una determinada cuantía económica, sustrae del valor de la vivienda el suyo, haciendo por lo tanto inferior el precio del inmueble o vivienda que se pretende adquirir.

Al ser dicho valor inferior, el comprador de una vivienda al proceder a su adquisición y pagar el precio, ha de tener plena constancia de cuál es el importe real que en un futuro ha de abonar al acreedor que tiene la traba inscrita.

El valor inferior no lo será solamente por la anotación de embargo que conste en el Registro de la Propiedad, sino por las posteriores gestiones que habrán de realizarse para eliminar del Registro dicha traba.

En Alyves estamos cualifacados para llevar a buen termino estas gestiones. http://www.alyves.com

La compra de viviendas crece un 8,7%

a compraventa de viviendas moderó su crecimiento hasta el 8,7% en el tercer trimestre y contabilizó 102.216 transacciones con lo que suma 11 meses consecutivos de incrementos interanuales y logra el mejor tercer trimestre desde 2010, según la estadística publicada por el Ministerio de Fomento.

Sin embargo, si se compara con las cifras registradas en el segundo trimestre, cuando se contabilizaron 123.438 operaciones, la compraventa de viviendas descendió un 17% en el tercer trimestre de este año.

En los últimos doce meses, las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a 444.276, lo que supone un incremento del 11,5% frente a los doce meses anteriores.

A pesar del crecimiento interanual registrado en el tercer trimestre del año, el número de compraventas es un 59% inferior a los máximos que se registraban en 2006, cuando llegaron a superarse en un trimestre las 251.600 operaciones.

Asimismo, el número de operaciones y el crecimiento registrado en el tercer trimestre del año es el menor que se observa desde comienzos del año. Así, en el primer trimestre del año las transacciones crecieron un 21% (103.592 operaciones) y en el segundo un 15% (123.159 compraventas).

En cuanto a la tipología, el 90,1% de las compraventas fueron viviendas se segunda mano (92.046) y el resto fue de obra nueva (10.170 transacciones).

Por régimen de protección, las transacciones de vivienda libre ascendieron a 97.926, el 95,8% del total, y el 4,2% restante, 4.290, fueron de vivienda protegida.

En el conjunto del tercer trimestre, y comparándolo con el mismo periodo de 2015, la compraventa de viviendas creció en once comunidades autónomas y disminuyó en siete.

Los mayores avances se registraron en Asturias (28,4%); Cataluña (24,5%); Aragón (20,6%); Comunidad Valenciana (14,2%) y Andalucía (11,8%). Por el contrario, los mayores descensos se produjeron en Navarra (-14,3%); Murcia (-12,3%); Canarias (-10,6%) y País Vasco (-10,3%).

Por municipios, los que registraron un mayor número de compraventas en el tercer trimestre fueron Madrid (6.816); Barcelona (3.870); Valencia (1.926); Zaragoza (1.676); Sevilla (1.523); Málaga (1.376); Torrevieja (1.269) y Alicante (1.085)

Las transacciones realizadas por los extranjeros residentes en España experimentaron un crecimiento interanual por vigésimo primer trimestre consecutivo, en concreto un 10,3% frente al tercer trimestre de 2015, y sumaron 17.296 compraventas.

En su conjunto, las compraventas realizas por extranjeros (residentes y no residentes) alcanzaron 18.115, el 17,7% del total.

Las provincias que registraron el mayor número de compraventas por extranjeros residentes fueron Alicante (4.335); Málaga (2.411); Barcelona (1.588); Madrid (1.159); Baleares (1.119) y Santa Cruz de Tenerife (989). 

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