La revisión anual de la renta de alquiler - Otro motivo para contratar nuestros servicios - Inmobiliaria Alyves

La revisión anual de la renta de alquiler. 

A partir del 1 de abril de 2015. En los contratos de arrendamiento urbano firmados a partir del 1 de abril de 2015 el arrendador sólo podrá revisar anualmente la renta si así se ha pactado expresamente. En caso afirmativo y a falta de cualquier otra referencia se utilizará para ello un nuevo índice denominado Indice de Garantía de Competitividad. Las novedades introducidas por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. Si va a firmar próximamente un contrato de alquiler asegúrese de conocerlas antes de firmar. 

Contratos afectados:

Sólo a los contratos que se firmen a partir del día 1 de abril de 2015. No afecta a los contratos anteriores, en los cuales el arrendador tiene derecho a revisar la renta anualmente conforme al sistema pactado o conforme al IPC incluso aunque no se haya hecho mención alguna en el contrato.

Si no se pacta expresamente la facultad del arrendador de revisar la renta anualmente el arrendador no podrá hacerlo. La renta permanecerá invariable durante todo el tiempo de duración del contrato y de sus prórrogas. 

Y si se pacto la revisión de la renta, ¿se puede utilizar el IPC como índice de referencia?

La norma no prohíbe seguir utilizando el IPC como referencia en el mecanismo de revisión. 

Indice de Garantía de Competitividad:

Es un nuevo índice que va a publicar mensualmente el Instituto Nacional de Estadística. En su cálculo se utiliza una fórmula basada en los Indices de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) publicados por Eurostat, el organismo estadístico de la Unión Europea (Harmonized Indices of Consumer Prices (HICPs)). La formula aplica un coeficiente con la finalidad de equiparar la inflación española y la habida en la Unión Europea desde el último ciclo expansivo de la economía iniciado en 1999 hasta hoy.

Hay que tener presente que cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones.

Es decir, que en la práctica, mientras que por Orden del Ministerio de Economía y Competitividad no se modifique este valor para recoger los cambios que pueda sufrir la definición del objetivo a medio plazo del Banco Central Europeo, si se utiliza el IGC como mecanismo de revisión, la renta de los alquileres sólo se podrá incrementar entre un 0 y un 2% anual. Y nunca disminuirá. Se trata de tender a la mayor estabilidad de precios posible.

Otros indices posibles: 

Se puede pactar cualquier mecanismo de revisión de rentas, ajeno incluso a los índices de Inflación.

Alquilar de particular a particular o con un prefesional del sector

Cuando decides alquilar una vivienda, seguro que te surgen muchas dudas. Una de las primeras es si poner el inmueble en manos de un agente profesional o encontrar un inquilino de manera particular. Nuestra recomendación es que solicites nuestra ayuda. Te ofrecemos varios motivos. 

Conocemos es sector

Somos profesionales en el mercado inmobiliario del alquiler, aparte de tener una formación específica del sector, estamos al tanto de toda la actualidad relacionada con los arrendamientos y conocemos la legislación vigente. Por ello, Alyves puede valorarte la vivienda, redactar el contrato o enseñar tu piso. 

Facilidades

Si cuentas con el asesoramiento de Alyves, nunca estarás solo durante el proceso y el tiempo que dure el contrato. Con nuestra ayuda no cometerás ningún error y evitarás problemas futuros.

Garantias

Si quieres contar con la máxima seguridad en tu vivienda de alquiler, te recomendamos que acudas a un profesional. En Alyves nos desvivimos en la búsqueda del inquilino perfecto. Un dato importante un inquilino que está dispuesto a pagar por nuestros servicios es un inquilino con un poder adquisitivo contrastado.

¿Por qué no alquilar de particular a particular?

Evitar molestias de disponibiliadad para enseñar el piso.

Gestionamos los posibles desperfectos de inquilinos anteriores, evita la lucha de a quien se imputa esto o aquello nosotros valoramos el problema tasamos el precio de la reparación y si es imputable a un mal uso ofrecemos la posibilidad de reparlo. 

A la hora de redactar el contrato, necesitarás prestar mucha atención a lo expuesto en la Ley de Arredramientos Urbanos (LAU) y tendrás más posibilidades de cometer errores que te traerán problemas.

Las ventas de viviendas aumentan

La venta de pisos y casas creció un 13,9% durante 2016, hasta sumar 457.689 unidades, según datos del Ministerio de Fomento. Esto significa que la venta de vivienda alcanzó el año pasado su volumen máximo desde 2010. En 2016 se compraron y vendieron 396.035 viviendas de segunda mano, lo que además arroja un incremento del 16,2% respecto a 2015. Por contra, la compraventa de viviendas libres nuevas disminuyó un 3,76% en 2016, hasta situarse en 40.489 unidades, el 10,5% del total del mercado. El mercado de la vivienda encadena así su tercer año de crecimiento, si bien el volumen de compraventas de pisos libres constituye menos de la mitad respecto del récord de 907.987 pisos vendidos en 2006, ejercicio previo al estallido de la burbuja inmobiliaria y al inicio de la crisis. Por regiones, todas las comunidades autónomas cerraron con aumentos en 2016 en el número de viviendas vendidas. Del lado de las subidas, las más pronunciadas se contabilizaron en Cataluña, donde el volumen transacciones de pisos creció un 23%, seguida de Baleares (+22,3), Madrid (+17,2%), Asturias (+16,9%) y Comunidad Valenciana (+14%).

Por provincias, Álava es la que registra un mayor aumento en la de compraventa de pisos en 2016, del 26,6%, por delante de Barcelona (+25,3%) y Baleares (+22,3%). Por el contrario, únicamente en Teruel (-10,9%) y en Lugo (-0,4%) descendió el número de viviendas vendidas La compraventa de pisos cierra 2016 al alza después de que en el último trimestre del año se vendieran 125.516 viviendas libres, un 10% más que entre octubre y diciembre de 2015, un incremento también impulsado por el mercado de segunda mano, que copó el 89% del total, y que se situó como el mejor trimestre para la vivienda de segunda mano desde el segundo de 2007. Respecto a la nacionalidad del comprador, el 16,4% del total de adquisiciones del último trimestre fueron hechas por extranjeros, que se hicieron así con 20.806 pisos. En concreto, los extranjeros residentes en España compraron 19.922 casas en el cuatro trimestre del año, un 9,5% más. Por su parte, los extranjeros que no residen en el país se hicieron en 884 viviendas en España entre octubre y diciembre de 2016.

Coto al alquiler en negro: Hacienda ficha a 21.500 caseros y dispara un 49% las inspecciones físicas

Hacienda ya dijo alto y claro hace un año su intención de destapar los alquileres en negro. Y ha cumplido su advertencia. Según ha confirmado la Agencia Tributaria, durante 2016 ha detectado miles de irregularidades y ha disparado el número de inspecciones presenciales.

Tal y como publica El Confidencial, el fisco ha enviado una notificación a, al menos, 21.500 caseros que arrendan sus inmuebles, en su mayoría de alquiler turístico vacacional, y no declaran los ingresos que perciben por ello. El objetivo del organismo que lidera Cristóbal Montoro es advertir a esos propietarios de que se han detectado irregularidades en sus declaraciones de la renta y les da la posibilidad de enmendar su error y regularizar su situación fiscal.

Por otro lado, y según consta en los resultados de la AEAT, durante el año pasado la detección de alquileres ocupados copó un tercio de las visitas presenciales de los inspectores, a las que el fisco denomina ‘peinados’. En concreto, de las 24.491 actuaciones que estuvieron relacionadas con el destape de la economía sumergida, 8.160 se correspondieron con el control de alquileres no declarados. Una cifra que arroja el incremento del 49% respecto al ejercicio anterior.

Durante la presentación de la campaña de la Renta de 2015, Hacienda ya dejó claro que estaba cruzando sus datos con todo tipo de organismos, como las  Delegaciones de Hacienda autonómicas y los fondos públicos que se utilizan para depositar las fianzas de los alquileres; por ejemplo, el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (antiguo IVIMA), la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) o el Instituto Catalán del Suelo (Incasol), organismos en los que los caseros están obligados a depositar los avales de los inmuebles que alquilan a un tercero.

También se apoya en la información que manejan los bancos (que pueden informar del dinero de las cuentas de los propietarios), las empresas suministradoras de luz o agua (capaces de valorar si se corresponden con una vivienda ocupada o son más propios de un piso vacío) e incluso los portales de Internet (para revisar si un inmueble cuenta o ha contado con un anuncio de alquiler) online.

“No vamos a decir la forma en la que obtenemos la información, pero sí queremos que los contribuyentes sepan que manejamos todo tipo de datos que provienen de fuentes muy diversas y que, además, tenemos otros procedimientos que nos permiten completar esa información y detectar irregularidades”, aclaró Rufino de la Rosa, director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria.

Así, Hacienda ha dejado claro que un alquiler siempre acaba dejando huellas y que los inspectores tarde o temprano encuentran pistas para aflojar los ingresos que, aun teniendo que ser declarados, los contribuyentes intentan esconderlos del fisco. Se calcula que hay cerca de un millón de alquileres sumergidos en España.

Los arrendamientos en negro son una de las piezas angulares de la agresiva lucha contra el fraude fiscal que lleva varios años aplicando y con el que ha conseguido ‘levantar’ en 2016 nada menos que 14.883 millones de euros, una cifra que se mantiene en zona de máximos históricos. Desde 2010, el fisco ha aflorado cada año más de 10.000 millones hasta alcanzar el récord de 15.664 millones en 2015.

Plusvalía municipal: declarada inconstitucional

El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), más conocido como de plusvalía municipal, es uno de los más polémicos de los últimos años, sobre todo desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Es un tributo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos en el momento de su transmisión y pese a que el contribuyente haya sufrido pérdidas con dicha transmisión. Sin embargo, el Tribunal Constitucional lo ha declarado inconstitucional cuando se herede, done o venda una vivienda en pérdidas. 

El importe medio que sale a pagar por los contribuyentes oscilan entre los 3.000 y 6.000 euros, aunque en función del valor catastral que tenga el inmueble transmitido, los importes exigidos pueden ser muy superiores. 

La fórmula de cálculo de este impuesto ha sido de lo más cuestionado por los contribuyentes: el resultado a pagar no es un porcentaje sobre la ganancia o pérdida obtenida con la transmisión (por ejemplo la venta de una casa), sino sobre el valor catastral, teniendo además en cuenta el número de años que ha estado el bien en el patrimonio del transmitente.

Por esto mismo, nos encontramos ante un impuesto que siempre sale a pagar, independientemente de que el contribuyente haya obtenido una pérdida en la transmisión. Éste es, precisamente, el germen de la polémica judicial que desde hace años envuelve a este impuesto, y que ha generado el planteamiento de varias cuestiones de inconstitucionalidad. 

Los contribuyentes no están dispuestos a pagar un impuesto que en teoría, grava el incremento de valor que han experimentado los terrenos urbanos transmitidos, cuando dicho incremento ha sido nulo, y se han visto obligados a vender en pérdidas. Ni tampoco cuando, a pesar de obtener una ganancia en la transmisión, ésta es muy pequeña en comparación con el impuesto que sale a pagar, por lo que éste resulta confiscatorio.

Estamos en definitiva, ante cuestiones que se plantean en el día a día de este impuesto. Hay que tener en cuenta que el impuesto de plusvalía municipal recae sobre todas las transmisiones de terrenos urbanos que se producen a diario, tanto se realicen de forma onerosa como gratuita (una herencia, una donación o una venta), por lo que son miles las liquidaciones que se dictan cada año.

El impuesto de la plusvalía municipal, declarado inconstitucional cuando se vende en pérdidas

El impuesto de la plusvalía municipal, declarado inconstitucional cuando se vende en pérdidas

El TC ha declarado inconstitucional la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía en Guipúzcoa, una ley que es igual a la estatal, con lo que este pronunciamiento obligará a modificar la normativa nacional. De este modo, el Tribunal Constitucional considera que cuando hay una caída del valor del suelo, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble. Se trata de una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

Tal y como señala la abogada Carmen Giménez, de G&G Abogados, la fórmula para realizar el cálculo del impuesto grava cantidades ficticias y no reales, ya que se realiza sobre valores catastrales del suelo que bien se han quedado estancados o bien que no han dejado de aumentar, a pesar de la caída real tanto del precio de las viviendas, como del precio del suelo.

En concreto, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición, según explica José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. No obstante, este método de cálculo también se está cuestionando en los juzgados españoles tal y como publicó idealista/news hace unos días.

Se han dictado numerosas sentencias en diferentes juzgados y tribunales de las distintas Comunidades Autónomas que determinan que, si en la transmisión de un inmueble no ha habido a favor del obligado al pago del impuesto un aumento del precio en términos económicos y reales, no se dará el presupuesto fijado por la Ley de Haciendas Locales para que se devengue dicho tributo.

El juzgado de lo Contencioso de San Sebastián es uno de los que ha cuestionado ante el Tribunal Constitucional el sistema de cálculo de este impuesto: si no ha habido un aumento real del valor del suelo, no se debe generar el tributo ni la obligación del contribuyente a pagarlo, ya que debe primera la realidad económica frente al “método del cálculo”. Para ello, alegan que deben imperar los principios de equidad, justicia y capacidad económica que se contemplan en la Constitución española.  

Esta circunstancia, en las operaciones en las que hay pérdida patrimonial, infringiría lo que recoge el artículo 31 de la Constitución: “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.

De hecho, ha sido el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de San Sebastián el que ha planteado la cuestión de inconstitucionalidad sobre la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía de Guipúzcoa. Esta regulación es igual a los artículos 104 y 107 de la Ley de Haciendas Locales, con lo que el pronunciamiento del Constitucional obligará a modificar la normativa estatal y la vasca.

Además, según José María Salcedo, de Ático Jurídico, “el hecho de que la normativa no contemple la posibilidad de que la transmisión produzca una pérdida o minusvalía supone el gravamen de un incremento ficticio que, por ser calculado de forma predeterminada por el método previsto en la norma, no puede ser tampoco objeto de una valoración pericial contradictoria para la determinación de la base imponible, ni admite prueba en contrario”. Es decir, los ayuntamientos no aceptan que el contribuyente aporte pruebas contra la valoración hecha por la administración pública.  

Esto, a juicio de los expertos, supone una clara limitación del derecho de defensa previsto en el artículo 24 de la Constitución, que estipula que todas las personas “tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión” y que también tienen derecho “a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa”. 

Calculo de la plusvalía se puede reclamar

La fórmula de cálculo de la plusvalía municipal, de nuevo cuestionada
En 2010, una sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Cuenca, avalada por una posterior del TSJ de Castilla La Mancha (2012) cuestionó, por primera vez, la fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal: la ley establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición.

Con el tiempo otros argumentos han ido cogiendo peso a la hora de anular las liquidaciones de plusvalía municipal, y cada vez han sido menos los que han continuado cuestionando la fórmula de cálculo del impuesto. Sin embargo, una sentencia recientemente dictada por un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Madrid (que se remite a otra anterior) nos recuerda que aún no se ha dicho la última palabra sobre este tema ya que vuelve a cuestionar la fórmula de cálculo del impuesto.

Dos fueron los motivos por los que dejó de cuestionarse la fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal: Por un lado, la furibunda respuesta de la Administración en bloque, concretada en dos informes de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y de la Dirección General de Tributos, que cuestionaban los argumentos de las sentencias del Juzgado de Cuenca y del TSJ de Castilla La Mancha.

Por otro, la posibilidad de alegar la inexistencia de hecho imponible en los casos en que se había vendido en pérdidas (la mayoría en esos años), siendo ésta una alegación más segura por ser admitida por la práctica totalidad de los Juzgados y Tribunales. ¿Para qué arriesgarse a cuestionar la fórmula de cálculo del impuesto, cuando la inexistencia de hecho imponible iba a ser, seguro, mejor acogida por cualquier Juzgado o Tribunal?

Además, algunos Tribunales como el TSJ de la Comunidad Valenciana (con cambio de criterio incluido) rechazaron abiertamente la posibilidad de cuestionar la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal.

Por ello, cuando parecía que estábamos ante un debate cerrado, o casi cerrado, y que las preocupaciones de Administración y contribuyentes en lo que a la plusvalía municipal se refiere, iban por otros derroteros, sorprende que la referida sentencia de un Juzgado de lo Contencioso de Madrid (que como hemos dicho, se remite a otra anterior del mismo Juzgado), hayan vuelto a poner la problemática de la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal de plena actualidad.

El argumento empleado no es nuevo, y es el mismo que utilizaron en su día las sentencias de Cuenca y del TSJ de Castilla La Mancha. Es decir, que de la fórmula de cálculo prevista en el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales resulta el incremento de valor que el terreno tendrá en los años siguientes a su transmisión, pero no el aumento que ha tenido desde su adquisición hasta su transmisión, que es en teoría el que debería grabar el impuesto.

Y lo cierto es que se trata de una alegación interesante, en la medida que permite impugnar cualquier liquidación de plusvalía municipal, y no sólo aquellas en las que se acredite que no se ha producido un incremento del valor del terreno.