Comprar inmueble en España un No Residente

El número de extranjeros no residentes que compra una vivienda en España ha ido en aumento paulatinamentedesde 2010, aunque el peso que tienen en el total de compraventas es bajo: representaron un 1,28% en el tercer trimestre de 2014, según las cifras del Ministerio de Fomento. Sin embargo, también venden esos inmuebles y como en toda transacción, hay que cumplir con las obligaciones tributarias.¿Qué impuestos tienen que pagar por la adquisición y la venta de un inmueble?

Cuando una persona, sea española o extranjera, toma la decisión de comprar una vivienda debe tener claro que no sólo hay que hacer frente al pago del precio de la casa, sino de otros gastos obligatorios, como la tasación de la vivienda o los impuestos que gravan esta transmisión. Tanto el nacional como el extranjero pagan exactamente los mismos tributos por comprar una casa. La diferencia viene por los impuestos a pagar por la venta. El extranjero no residente tendrá que tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Y en el caso de que el vendedor extranjero no se halle en España, como excepción la plusvalía municipal la tendrá que pagar el comprador.

Impuestos que gravan la venta de un piso

Elena Serrano, abogada y fundadora del despacho Eslawyer, señala que el vendedor que no resida en España tendrá que tributar por varios impuestos: el Impuesto sobre la Renta de No residentes (IRNR) y por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).

- El IRNR

La reforma fiscal que está en vigor desde el pasado 1 de enero afecta al no residente como a un ciudadano más ya que ha traído cambios en el IRNR. Han desaparecido los coeficientes de actualización monetaria, que servían para corregir el efecto de la inflación sobre el valor de los inmuebles, lo que significa que ya no se tendrá en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que hace diez años.

En cuanto a los coeficientes de abatimiento, sólo podrán aplicarse con un límite global de 400.000 euros por transmisiones realizadas a partir de 2015, ya sean viviendas, acciones o cualquier otro tipo de bienes muebles o inmuebles adquiridos antes de 1994. Por encima de este límite, dejará de aplicarse y se deberá tributar por toda la plusvalía generada por la venta de la casa. El porcentaje a aplicar depende del año de la adquisición y del tipo de bien. Este coeficiente pretende descontar de las plusvalías parte de las enormes revalorizaciones de las viviendas  más antiguas.

En definitiva, cuando la venta de una casa se produce en un entorno en el que la venta de todos los bienes no supera los 400.000 euros, las plusvalías generadas por la venta de una vivienda generan un menor pago fiscal debido a la reducción del tipo impositivo que las grava. Sin embargo, cuando la venta de una vivienda y el resto de bienes supera el límite de 400.000 euros, la fiscalidad es más gravosa para el contribuyente.

El tipo impositivo que los no residentes aplican a la transmisión de inmuebles en 2015 será del 20% y en 2016 será del 19%. Veamos en un ejemplo el importe que tiene que pagar por el IRNR un no residente:

Un extranjero no residente compró una vivienda en España en el año 2000 por 120.000 euros y la vende a principios de 2015 por 300.000 euros. La ganancia patrimonial bruta es de 180.000 euros, sobre la que hay que aplicar el 20% de impuestos, con lo que la cuota tributaria a pagar es de 36.000 euros.

- La plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como la plusvalía municipal es otro de los impuestos que cualquier extranjero que venda su casa de España tiene que pagar, como un ciudadano más. En la venta de inmuebles se genera también la plusvalía municipal por el aumento de valor que experimenta el suelo. Por eso hay que hallar la diferencia entre el valor del suelo en el momento de venta y el del momento de la adquisición. Sobre esta diferencia de valor se aplica el impuesto que dependerá del municipio/ciudad donde se encuentre la casa. Hay que abonarlo en los 30 días siguientes al cierre de la venta.

No obstante, tal y como recuerda Elena Serrano, en el caso de que el vendedor no esté en España, el obligado al pago será el comprador como sustituto del contribuyente.

Impuestos que gravan la compra de una vivienda

Hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano

- Vivienda nueva

El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%. Por tanto, en una vivienda de 250.000 euros, el impuesto supondrá 25.000 euros.

- Vivienda usada

El tributo que grava este tipo de inmueble es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y varía en función de la Comunidad Autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado (entre 12.500 y 25.000 euros para el ejemplo anterior). Hay que recordar que hacienda puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella. La hacienda de cada CCAA cuenta con unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el ITP mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa.

Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclame el pago de un importe complementario de ITP. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago.

Por ejemplo, si compramos un piso por 250.000 euros, deberíamos pagar 17.500 euros por ITP. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un ITP mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 3.500 euros más intereses.

Respecto al ITP en algunas CCAA hay bonificaciones para familias numerosas. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el tipo al que se tributa por el ITP es del 4% para las familias numerosas, siempre que se trate de la vivienda habitual.

- AJD

Tanto la compra de vivienda nueva como la usada, si se hace mediante hipoteca, están sujetas al pago de otro impuesto que es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supone cerca del 1% del precio escriturado de la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca.